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CONTRATO DE LEASING INMOBILIARIO


19oct2015_leasing_inmobiliario.jpg

El Decreto Legislativo 1177 que crea las modalidades de leasing inmobiliario y alquiler–venta, los cuales permiten al arrendador efectuar la compra del inmueble, establece que los pagos se efectúen sin el IGV por un periodo de tres años, y que el depósito sea efectuado en una entidad bancaria.


 

BANER


 

 

En la población de ………………… a ……….de ……………………. de …………….

REUNIDOS
De una parte don ………………………………………………., mayor de edad, casado, en régimen económico de …………………………, de profesión ………………….., vecino de la ciudad ……………………………. ………………………………………………., con domicilio en la calle ……………………………………….. y con D.N.I. n.º ……………………
De una parte don ………………………………………………., mayor de edad, casado, en régimen económico de …………………………, de profesión ………………….., vecino de la ciudad……………………………. ………………………………………………., con domicilio en la calle ……………………………………….. y con D.N.I. n.º ……………………
Y de otra parte don ………………………………………………., mayor de edad, casado, en régimen económico de ………………………… de profesión ………………….., vecino de la ciudad ……………………………. …………………………………………., con domicilio en la calle ……………………………………….. y con D.N.I. n.º ……………………

COMPARECEN

El primero, en adelante parte vendedora, en su propio nombre y representación.
El segundo, en adelante parte compradora-arrendadora, en nombre y representación de la Sociedad ………………………………, según poder notarial que exhibe y retira otorgado ante el Iltre. Notario de ……………………………. con número de protocolo ……………………………… y que asevera estar subsistente y sin cancelar. La Sociedad fue constituida en escritura pública de fecha………………………………………………. ante el Notario de ……………………….. con número de protocolo ……………………………………….. y C.I.F. ………………………………
El tercero, en adelante parte arrendataria, en su propio nombre y representación.
Todas las partes se reconocen capacidad suficiente para el otorgamiento de éste contrato y en su virtud:
MANIFIESTAN
1º Don ……………………………… es propietaria de la finca urbana que luego se describirá.
2º La empresa de leasing ……………………………… tiene la condición de Empresa de Arrendamiento Financiero inscrita con el número …………. en el Registro Especial del Ministerio de Economía y Hacienda.
3º Don ……………………………… interesa de la empresa de leasing que adquiera esta la finca que luego se describirá y que una vez adquirida la ceda en régimen de arrendamiento financiero con opción de compra, al amparo de lo dispuesto en el Real Decreto Ley 15/1977, de 25 de febrero, y en el Real Decreto 1.669/1980, de 31 de julio.
4º Que las partes intervenientes otorgan mediante el presente contrato de compraventa y de arrendamiento financiero con opción de compra, en base a las siguientes estipulaciones y sobre la siguiente finca:
URBANA. DEPARTAMENTO NÚMERO ………… Apartamento señalado con el número …………… del edificio sito en la calle ……………………………, donde le corresponde el número ………., de la población de ……………………….. Le corresponde un porcentaje de participación de…………………. ……………………………… en relación a los elementos comunes del inmueble. Tiene una superficie de …………………………….. metros cuadrados. Linda: al Norte ……………………….., al Sur ……………………….., al Este ……………………….., al Oeste …………………………….. Se haya inscrita en el Registro de la Propiedad de …………………………………… al Tomo ……………………….. Libro ……………………….. Folio……………………….. página ……………………….. inscripción ……………………….. Les pertenece a título de dominio en virtud de la compra que de la misma efectuó a Don ………………………………………………………… en fecha …………………………………………… según es de ver en la inscripción n.º ……………………….. de la finca, al folio ……………………….. de este mismo Libro y Tomo. La finca se haya libre de arrendamientos y cargas.
El presente contrato no es de adhesión y ha sido pactado por ambas partes de forma expresa y detallada, sin suscripción general del mismo, sino previa negociación particular de las diferentes estipulaciones y pactos que conforman el mismo.
ESTIPULACIONES
A) CONTRATO DE COMPRAVENTA
CLÁUSULAS
Primera: Don ……………………………………………………………………
vende(n) a ……………………… LEASING, S.A., que compra y acepta, la finca descrita en el Expositivo 1º de esta escritura, con todo lo que de ella dependa como privativo, común y accesorio, libre de cargas y de gravámenes y de arrendamientos.
Segunda: El precio de la compraventa es de pesetas ……………………
……………………………………………………………………………………………
que la parte vendedora confiesa haber recibido ya de la compradora, a la que otorga mediante este acto la más eficaz carta de pago.
Tercera: La parte vendedora transmite a …………………….. LEASING, S.A., el pleno dominio y libre disposición de la finca vendida, pactándose que el presente otorgamiento equivale a su tradición.
Cuarta: La parte vendedora queda obligada a la evicción y saneamiento que en derecho proceda, respondiendo, además, del pago de todos los gastos, impuestos, contribuciones, arbitrios ordinarios y extraordinarios y en general de todos los conceptos tributarios y comunitarios que afecten a la finca vendida, a su propiedad, a su goce y a los actos y contratos a ella concernientes hasta el día de hoy y que le afecten a título principal o subsidiario, aunque se liquiden con posterioridad a esta fecha.

Quinta: Forman parte de la presente compraventa los «Pactos Comunes a los Contratos de Compraventa y Arrendamiento Financiero con Opción de Compra» que se establecen más adelante en esta misma escritura.

B) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA
ESTIPULACIONES
Primera: 1. De conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 15/1977 y en Real Decreto 1.669/1980, …………………………..LEASING, S.A., propietaria de la finca descrita en la parte expositiva del presente documento, lla cede en arrendamiento con opción de compra a don ……………………………………………
que la recibe, tomando su posesión en este acto en condición de arrendamiento financiero.
2. El arrendamiento se concierta por un período unitario de …… años, que comienza el día de hoy y termina en igual día y mes del año ………………
3. Durante dicho plazo el arrendamiento financiero destinará la finca exclusivamente al ejercicio de sus actividades empresariales/profesionales de ……………………………………………………………………………………………
4. El precio del arrendamiento financiero es de pesetas ……………………
La cuota del Impuesto sobre el Valor Añadido, al vigente tipo del ………….., asciende a pesetas …………………………………………………………………………………
Dicho precio y la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido se abonará por el arrendatario financiero a …………………. LEASING, S.A., en …………………………
plazos mensuales, iguales y consecutivos cada uno de ellos, de pesetas ………… …………………………………………(de las que pesetas ………………………
corresponden al precio y pesetas ……………………………………………………
a la repercusión del Impuesto), con vencimientos respectivos en el día …………
de cada mes, correspondiendo al primer vencimiento el día de hoy y el último al día ………………… del mes de ………………… del año 19 ………
El arrendatario financiero abona a ……………………. LEASING, S. A., el importe del primer plazo mensual, por el que se da carta de pago, quedando pendientes los restantes ……………………………… plazos.
Para facilitar el cobro de dichos plazos, y sin que implique duplicidad, se emiten por ……………………. LEASING, S.A. ………………………………………….……………… letras de cambio, por importe de pesetas………………………..……… cada una, con los respectivos vencimientos de aquéllas. Estas letras de cambio se aceptan por el arrendatario financiero, según interviene.
Dichas letras de cambio se relacionan detalladamente en el documento que firman ante mí los intervinientes en este contrato de arrendamiento financiero. Dejo incorporado el documento a esta matriz como Anexo I y lo sello y rubrico.
5. Se fija el valor residual del presente arrendamiento financiero en pesetas ………………………………………………………………………………………
precio con el que el arrendatario financiero podrá adquirir la finca objeto de este contrato si, al término del plazo unitario de arrendamiento, ejercita la opción de compra en las condiciones que se fijan en la Estipulación tercera.
Segunda: 1. El arrendatario financiero ha elegido la finca objeto del presente contrato y propuso a ……………….LEASING, S.A., que la adquiriera y se la entregara en régimen de arrendamiento, lo que ……………… LEASING, S.A., aceptó y realiza en sus propios y exactos términos. En consecuencia, el arrendatario financiero libera a ………………. LEASING, S.A., de toda responsabilidad por las condiciones del inmueble y su adecuación al fin a que queda contractualmente afectado. Las reclamaciones a que haya lugar por vicios de construcción, defectos de la cosa o causas análogas deberán ser ejercitadas directamente por el arrendatario financiero ante el constructor o promotor del inmueble o ante su anterior titular dominical, para lo que ……………… LEASING, S.A., le subroga desde ahora en cuantos derechos pudieran asistirle al respecto.
2. Correrán a cargo del arrendatario financiero las obras que deban realizarse en el inmueble (y, en su caso, en la finca de que éste forma parte) para completar su construcción, acondicionarlo, distribuirlo o dividirlo, restituirlo a su integridad, cumplimentar disposiciones administrativas y reparar sus daños y deterioros ordinarios y extraordinarios. Estas obras no podrán desviar el inmueble de su afectación al exclusivo uso o destino pactado ni vulnerar los Estatutos de la Comunidad o los Planes Parciales y Generales de Urbanismo que conciernan a la finca, precisarán previa conformidad de ……………. LEASING, S.A., cuando modifiquen su estructura y quedarán en beneficio de la propiedad, sin que ésta deba realizar pagos o indemnizaciones por razón de las mismas.
3. El arrendatario financiero soportará, a su exclusivo cargo, las responsabilidades que por su condición de propietario del inmueble pudieran afectar a …………… LEASING, S.A., según lo dispuesto en los artículos 1.907 a 1.909 del Código Civil, así como los menoscabos, deterioros, daños o siniestros, incluso en los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, que sufra el inmueble durante el período de arrendamiento financiero, debiéndolos reparar a su costa y restituir el inmueble a su integridad.
Para garantizar a ……………. LEASING, S.A., el cumplimiento de las obligaciones de reparar y restituir, el arrendatario financiero suscribirá y mantendrá en vigor a su cargo, durante todo el período de arrendamiento financiero, una póliza de seguros de incendio, destrucción y daños de la finca por cuantía de …………………..pesetas.
La póliza de seguro contendrá una Cláusula de cesión irrevocable de la indemnización a ……………… LEASING, S.A., quien, una vez reparados los efectos del siniestro por el arrendatario financiero, entregará a éste el importe de la indemnización percibida de la compañía aseguradora. La producción de cualquiera de los supuestos mencionados en este número no interrumpirá la obligación del arrendatario financiero de atender al pago de los vencimientos pactados en la Estipulación primera de este contrato.
4. En caso de modificarse el régimen tributario que afecta a este contrato, ………………… LEASING, S.A., y el arrendatario financiero liquidarán las diferencias en más o en menos que suponga la modificación respecto del importe de cada vencimiento afectado dentro de los treinta días siguientes al mismo.
5. Atendiendo a la duración prevista para el arrendamiento y con la finalidad de adecuar su precio a la coyuntura económica financiera, convienen las partes que al cumplirse tres años a contar desde esta fecha y sucesivamente al cumplirse cada año posterior, el importe de las cargas financieras de los vencimientos subsiguientes se revisará (incrementándolo o reduciéndolo) en función de la variación del tipo de interés preferencial que para créditos a un año tengan en vigor los Bancos Español de Crédito y Central Hispano en el momento aquí fijado para la revisión.
Se toma para ello como tipo promedio de referencia el actual del ………%.
El tipo promedio en vigor en el momento de la revisión se aplicará al vencimiento siguiente y a los sucesivos, hasta la revisión ulterior.
Para efectuar el cálculo, el tipo promedio de referencia actual se dividirá por el nuevo tipo promedio y el coeficiente o cociente de esa división se multiplicará por el importe de las cargas financieras de cada vencimiento afectado, importe que queda expresado en el documento-relación de letras de cambio o de recibos incorporado a esta escritura. El resultado de dicha multiplicación será el nuevo importe de cargas financieras, que sustituirá al previsto en la expresada relación.
La diferencia en más o en menos que resulte entre ambos importes de cargas financieras será liquidada entre las partes dentro de los treinta días siguientes a cada vencimiento afectado por la revisión.
6. El retraso en el pago de las cantidades que, por razón de este contrato, acredite ……………….. LEASING, S.A., frente al arrendamiento financiero causará un recargo de demora del tipo del ………….. por ciento mensual de la cantidad de que se trate, a contar desde el momento en que su pago debió producirse.
7. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior, la falta de pago de cualquiera de los plazos mensuales del precio del arrendamiento —incluida la correspondiente repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido— facultará a ………… LEASING, S.A., para a su elección:
a) Exigir del arrendatario financiero la totalidad del precio establecido en la Estipulación primera, más el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente, con los recargos por demora que correspondan a los plazos vencidos, anticipándose así la exigibilidad de las cantidades que debieran de otro modo ser pagadas durante el período de arrendamiento aún no transcurrido. Del precio en cuestión se deducirán, por tanto, los importes de los plazos efectivamente pagados por el arrendatario financiero.
b) Las mismas facultades podrán ser ejercitadas por ……………. LEASING, S.A., en caso de incumplimiento de la obligación de afectar exclusivamente el inmueble a la finalidad pactada en este contrato, y en caso de impago de las primas del seguro sobre dicho inmueble.
8. Al término del período de arrendamiento financiero fijado en la Estipu lación primera de este contrato sin que el arrendatario financiero haya ejercitado su opción de compra, o al extinguirse el contrato por razón de lo pactado en el apartado precedente, el arrendatario financiero deberá dejar libre el inmueble y ponerlo en posesión de …………… LEASING, S.A.
Si el arrendatario financiero demora la entrega posesoria del inmueble, deberá pagar a ………….. LEASING, S.A., por cada mes o fracción de mes de retraso la cantidad equivalente a un plazo de los fijados en la Estipulación primera, incrementado en un cincuenta por ciento de su importe en concepto de indemnización por incumplimiento.
9. Corresponde al arrendatario financiero el pago de los impuestos, contribuciones, tasas y arbitrios que graven el inmueble y correspondan al período de arrendamiento financiero, así como los gastos de la Comunidad de Propietarios que se produzcan en dicho período.
……………. LEASING, S.A., podrá visitar en cualquier momento el inmueble, así como exigir del arrendatario financiero la justificación de hallarse al corriente en el pago de las obligaciones que por cualquier concepto asume en este contrato.
Tercera: El arrendatario financiero podrá, según su libre opción, adquirir de ……………….. LEASING, S.A., el inmueble objeto de este contrato en el precio que queda fijado como valor residual en la estipulación primera. Esta opción de compra forma parte inseparable del presente contrato de arrendamiento y carece de contraprestación separada.
El arrendatario, para ejercitar su opción de compra, deberá comunicarlo a ………………… LEASING, S.A., en el domicilio social de ésta, fehacientemente y antes de los treinta días naturales anteriores al término del período de arrendamiento financiero. Transcurrido dicho período sin que formule la comunicación, quedará extinguida la opción de compra.
La comunicación será considerada a todos los efectos como inexistente si al tiempo de formularla el arrendatario financiero no ha pagado a …………… LEASING, S.A., la totalidad del precio del arrendamiento financiero, incluida la repercusión del correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido, o no se halla al corriente en el pago de las demás obligaciones que se derivan del presente contrato.
Ejercitada la opción de compra, las partes otorgarán la escritura pública de compraventa dentro del plazo de teinta días contados desde la recepción de la comunicación, ante el Notario que al efecto designe ……………… LEASING, S.A. Serán de cuenta del arrendatario financiero los gastos, impuestos, tasas y arbitrios que se ocasionen por dicha compraventa, incluido el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos o Arbitrio de Plusvalía.
C) PACTOS COMUNES A LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA Y DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA
Primero: Corren por cuenta del arrendatario financiero todos los gastos, impuestos, contribuciones y arbitrios que encuentren su causa en la presente escritura y en la compraventa y el arrendamiento financiero con opción de compra que en ésta se contienen, incluido el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos o Arbitrio de Plusvalía. Sólo queda excluida de esta asunción de obligaciones el Impuesto sobre el Valor Añadido que se devengue y repercuta por dicha compraventa, que se cumplimentará con arreglo a la ley.
Segundo: Las partes se someten, con renuncia expresa de cualquier otro que pudiera corresponderles, al fuero de los Juzgados y Tribunales del lugar donde está sito el inmueble objeto de estos contratos.
Los gastos y costas que se produzcan como consecuencia del ejercicio por
……………. LEASING, S.A., de las acciones que se deriven de este contrato serán de cuenta del comprador.
Tercero: Las partes entienden que al contrato de compraventa corresponde la calificación fiscal de entrega de inmuebles sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, al tipo del ……….. por 100 sobre el precio de la compraventa.
El importe de la cuota resultante se abona en este acto por …………….. LEASING, S.A., a la parte vendedora, que emite y le entrega la factura prevista para la repercusión del Impuesto.
Solicitan las partes de la Oficina Liquidadora competente la oportuna declaración de no sujeción de la compraventa al Impuesto sobre Transmisiones Pa trimoniales.
En caso de que el organismo competente entienda que la compraventa está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el vendedor, quedará obligado a reintegrar a ………………. LEASING, S.A., la cantidad repercutida en concepto de Impuesto sobre el Valor Añadido, con independencia de la devolución a que la parte vendedora tenga derecho por ingreso fiscal indebido.
En relación con el arrendamiento financiero con opción de compra, las partes solicitan de la Oficina Liquidadora competente las declaraciones fiscales oportunas, y a tal efecto manifiestan lo que sigue:
a) El arrendamiento financiero, por estar sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (artículo 4.º.1.1.º y artículo 11.º.2.2.º del Reglamento de dicho Impuesto), no está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (artículo 4.º4 del mismo Reglamento).
b) La opción de compra está exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (art. 26.º.4 del Real Decreto-Ley 15/1977, de 25 de febrero, y en su relación el Real Decreto 1969/1980, de 31 de julio).
c) La fianza incluida en el arrendamiento financiero, por estar sujeta al Impuesta sobre el Valor Añadido (artículo 4.º.1.2.º, en relación con los artículos 12.3.º y 13.18.f) del Reglamento de dicho Impuesto), no está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (artículo 4.º4 del mismo Reglamento). Al no ser inscribible en ningún Registro de la Propiedad ni Mercantil, tampoco está sujeta por el concepto de Actos Jurídicos Documentados.
Y para que conste y surta los efectos oportunos, firman los comparecientes en triplicado ejemplar en el lugar y fecha del encabezamiento.

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Esta entrada fue publicada el noviembre 25, 2015 por en Contratos, Legislacion, Uncategorized.

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