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Cómo vender tu casa o departamento


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Por Amadeo Segovia Guerrero y Carlos Enrique García Soto

Si por algún motivo has decidido vender tu casa o departamento, trata de que estén lo más atractivos posibles para que los clientes que te visiten se animen a comprar el inmueble. Haz una inspección completa a fin de que detectes imperfecciones de éste y que puedan obstaculizar su comercialización.

Entre los factores que determinan la venta de una casa o departamento, están el precio, la forma de pago, el entorno donde se encuentre y las condiciones del inmueble, y en todos ellos, un propietario puede influir en mayor o menor grado.

Una vez que has considerado todos estos aspectos y la propiedad está lista para la venta, piensa si tienes la experiencia necesaria para que tú mismo lleves a cabo el proceso de venta, es decir, si sabes el valor real de tu vivienda, la documentación que debes tener al corriente, los pagos de impuestos que vas a realizar y los mecanismos de publicidad que utilizarás, entre otros.

Otra opción es que recurras a los servicios que ofrecen las agencias inmobiliarias, pues además de vender tu casa o departamento te brindan asesoramiento sobre el comportamiento del mercado inmobiliario y aspectos jurídicos. De esta manera, evitas realizar trámites engorrosos y pérdida de tiempo. Pero recurrir a este tipo de agencias implica pagar cierta comisión en caso de que consigan un comprador. Veamos con detalle el proceso de venta.


 

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Tú mismo la quieres vender

Si por algún motivo decidiste ofertar tu inmueble al mejor postor, y de inmediato has colocado anuncios en el periódico, internet, en la fachada de tu casa o departamento, etc., pues sólo te queda esperar que pronto te visiten los posibles compradores y llegar a un arreglo en cuanto el precio. Parece sencillo, pero no lo es.

En este tipo de transacción no dejes de lado los procedimientos financieros y legales. Por ello, no firmes ningún documento, contratos privados o promesas de venta, sin la asesoría previa de un notario. Toma en cuenta esta recomendación, porque ante el incumplimiento de contrato o falta de pago o de liquidez, la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) no interviene para resolverlo por tratarse de un asunto entre particulares. En este caso, el afectado tendrá que contratar los servicios de un abogado y acudir a levantar una demanda de carácter judicial ante el Tribunal Superior de Justicia Estatal. Al respecto, en el Distrito Federal puede solicitar información en los teléfonos 5134-1100 y 5134-1400.

Puedes acudir con un agente inmobiliario

Si no tienes tiempo para llevar a cabo todo el procedimiento de comercialización, puedes recurrir a los servicios de un agente inmobiliario, quien te asesora e intermediar en la venta, compra, alquiler y evaluación de bienes inmuebles.

Un agente debe identificarse como afiliado de un sistema o asociación inmobiliaria reconocida, además de dar los datos suficientes para demostrar su capacidad legal para promover un inmueble y que tenga experiencia en la zona.

Cerciórate de su experiencia y capacidad, así como de la solvencia económica de la agencia que representa y, sobre todo, cuando se trata de un agente independiente. Por eso, corrobora que sea una persona con experiencia en el tipo de propiedad que vas vender, que esté debidamente establecido, que te proporcione referencias, tanto de la agencia que en su caso represente, como personales.

Para las personas que viven en la Ciudad de México, a partir de agosto de 2012, con la publicación de la Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Distrito Federal, están protegidos de personas que se ostentan como agentes inmobiliarios sin serlo, ya que se otorgarán licencias de operación y se integrarán a un padrón oficial. Así, los agentes contarán con licencia, lo que significa que la persona que asesore tanto a vendedores como a compradores cuenta con conocimientos, capacidad y experiencia, es decir no es un intermediario que se involucra en una operación y luego desaparece.

No te olvides de preguntar cuánto de cobrarán por vender tu casa, generalmente el porcentaje oscila entre 5% y 6% del precio de venta total de la vivienda.

Qué hace un notario

El notario público que te vaya a proporcionar el servicio debe ser una persona colegiada, es decir, que pertenezca a algún colegio o instituto de valuadores, ingenieros, arquitectos o notarios, entre otros. Él desempeña un papel importante en los trámites de la venta de una vivienda, porque es el encargado de dar certeza jurídica tanto a la parte vendedora como a la compradora según lo siguiente:

a) Revisa la validez de los documentos presentados por la parte vendedora, y de acuerdo con los mismos, determina la capacidad legal de ésta última para disponer del inmueble.

b) Obtiene del Registro Público de la Propiedad correspondiente y de las distintas tesorerías o Administraciones de Rentas, las respectivas constancias en las que se acredita que el inmueble está libre de gravámenes o limitación de dominio, y que el propietario está al corriente del pago de sus contribuciones.

c) Calcula, recauda y paga los impuestos locales y federales que cause la compraventa.

d) Expide un testimonio (copia certificada de la escritura con todos sus comprobantes) y tramita su inscripción en el Registro Público de la Propiedad donde se registra al nuevo propietario.

e) Cobra los derechos de avalúos, gestorías y demás gastos que genere una escrituración.

Recuerda que los honorarios del notario se calculan en función de lo que la autoridad le señala que debe cobrar, el llamado “Arancel”, por ejemplo en el Distrito Federal es del orden de la sexta parte del pago total hecho al notario, según el Colegio de Notarios del Distrito Federal.

Los determinantes de una venta exitosa

Trata de que tu vivienda tenga el precio más adecuado a la realidad, para no sobrevalorarla y evitar que los compradores busquen otras opciones. Por ello es recomendable contratar los servicios profesionales de valuadores autorizados por las distintas Tesorerías estatales o Catastros municipales de los lugares de ubicación de los inmuebles. Una valuación profesional permitirá conocer el valor de la propiedad y fijar un precio real.

Hay dos maneras de conocer el valor real de una casa o depratamento. La primera, es aquella que realiza un perito, quien para avaluar considera el valor de calle, es decir, el valor por metro cuadrado de un lote tipo. Por ejemplo, si en una colonia determinada, el lote tipo es de 10 por 20 metros lineales, o sea 200 metros cuadrados, cualquier variante de frente, fondo, tamaño o forma, afecta el valor hacia arriba o hacia abajo. También toma en consideración el tipo de construcción, su edad y las mejoras que se hayan hecho a la vivienda, entre otras.

La segunda forma de conocer el valor de una casa o departamento es un estudio comparativo de mercado, el cual consiste en comparar los precios de venta que se hayan obtenido recientemente, al menos durante los últimos seis meses, de casas similares. Este estudio, por lo general, lo realizan los corredores o agencias de bienes raíces, quienes también acostumbran dar una “opinión de valor” que consiste en poner por escrito la información y sensibilidad del mercado en determinado momento.

Otro aspecto importante que debes tomar en cuenta es el estado físico de la propiedad. Es decir, antes de ponerla a la venta límpiala, mantenerla libre de escombros y basura, arreglar los problemas estructurales que presente la vivienda, tales como grietas, goteras, plafones, daños en la cañería, pinta las áreas que lo necesiten. Durante la visita de posibles compradores es importante abrir cortinas y ventanas para que permitan la entrada de luz natural y el flujo de aire fresco. De esta manera se creará un ambiente propicio para la venta.

La ubicación del inmueble influye mucho para su venta. Cuando se localiza cerca de cerca de avenidas importantes, espacios de recreación (centros comerciales, mercados públicos, parques, cines, etc.), escuelas y con acceso a diversos transportes públicos, es más fácil su comercialización.

Documentación que necesitas tener

Según el Consejo del Colegio de Notarios del Distrito Federal, A.C., para la venta de una vivienda se requieren los siguientes documentos:

a) Título de propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Público de la Propiedad del lugar de ubicación del inmueble.

b) Acta de matrimonio, en caso de haber adquirido el inmueble estando casado. Cuando el vendedor del inmueble lo adquirió al estar casado bajo el régimen de sociedad conyugal, legal o en copropiedad con su cónyuge, debe comparecer éste a la firma de toda la documentación relativa a la compraventa.

c) Boletas de predial y agua pagadas, cuando menos de los últimos cinco años.

d) Recibos de luz o teléfono de los últimos dos años.

e) Contrato(s) de arrendamiento en el caso de estar arrendado el inmueble.

f) En caso de tratarse de un inmueble bajo el régimen de condominio, se requiere el reglamento del condominio y una constancia expedida por el administrador sobre la existencia de no adeudos en cuotas de mantenimiento y fondos de reserva.

g) Presentar una identificación oficial.

h) Croquis de localización para facilitar la ubicación.

Estrategias de promoción

Para llegar al mayor número de clientes elige los mecanismos apropiados para promocionar la vivienda durante un tiempo adecuado, a continuación te mencionamos algunos:

a) Letreros visibles desde la calle.

b) Carteles distribuidos por los lugares cercanos a tu domicilio.

c) Anuncios en revistas y periódicos.

d) Un letrero fuera de la propiedad

e) Utiliza internet. Hay diversos portales que promueven la venta de vivienda. Aquí te dan la oportunidad de agregar fotos, videos y planos para una mejor promoción.

f) Firmar un contrato con el profesional inmobiliario.

Una vez vendida la propiedad

Cuando hayas vendido tu casa o departamento, tienes un plazo aproximado de 30 a 45 días para elaborar y firmar la escritura de compraventa y, por consiguiente, entregar el inmueble a su nuevo propietario.

La documentación que debes entregar a la Notaría que hayas designado es la siguiente:

a) Boletas de Agua y Predial. El Notario exigirá la comprobación de pago de los últimos 5 años.

b) Solicita a la Notaría un recibo pormenorizado de todos y cada uno de los documentos que entregues, eso le facilitará el control.

c) Facilite el acceso a la propiedad a los valuadores que deberán participar en la operación, su trabajo es determinante para efectos fiscales y del crédito.

d) En el contrato se estableció un plazo máximo para llegar a la escrituración, lo que significa que para esa fecha debes entregar el Inmueble.

e) Es importante no descuidar el pago oportuno de luz y/o teléfono, ya que serán a su cargo todos los servicios y gastos originados con fecha anterior a la escrituración del inmueble, aunque su cobro sea posterior.

f) Si por algún motivo consideras que no estarás en posibilidad de acudir personalmente a la firma de la escritura en las fechas previstas, avíselo al notario para tramitar un poder con suficiente anticipación.

g) Solicita en la Notaría varios días antes de la escrituración, un desglose de los posibles gastos o pagos a su cargo, para que los conozca y estés preparado para cubrirlos. Igualmente procura que su comprador sea informado oportunamente de aquellos que correrán por su cuenta.

A la firma de la escritura

a) Llegue con media hora de anticipación por cualquier imprevisto.

b) Los participantes en la operación deberán identificarse con una credencial oficial vigente con fotografía.

a)Lleve consigo las llaves del inmueble para poder hacer entrega de la posesión del mismo al comprador.

b) Entregue al comprador todos los documentos que aún conserve del inmueble, como contratos de gas, luz, planos, etc.

c) Solicite al comprador de su casa que el pago cualquier saldo pendiente del precio convenido, se lo haga mediante cheque de caja.

Contratos registrados en Profeco

De acuerdo con el artículo 73 La Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC) los modelos de contratos relacionados con proveedores, sean fraccionadores, constructores, promotores (corredores inmobiliarios) y demás personas que intervienen en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, deben registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor.

Si no te cumplen presenta una queja

Cuando algún promotor inmobiliario no respete el precio, las cantidades, plazos, términos, entregas, condiciones, modalidades, características, garantías, intereses, y demás compromisos referentes a la operación celebrada en forma verbal o escrita, se puede presentar una queja ante Profeco. Los requisitos para presentarla son los siguientes:

a) Nombre, domicilio e identificación oficial del consumidor.

b) Copia del contrato, comprobante o recibo de la operación.

c) Nombre y domicilio del proveedor que aparece en el contrato, comprobante o recibo. En caso de no aparecer en ninguno de estos documentos, señalar el lugar donde puede ser localizado.

d) Descripción del bien o servicio que se reclama y la narración de los hechos que dieron lugar a la queja.

e) Llenar el formato de recepción de queja.

Recomendaciones

a) Si vas a vender un inmueble usado consulta a un notario para que estés seguro de que lo que vendes es de tu propiedad, pues de lo contrario estarías cometiendo delito.

b) No acudas con un supuesto notario que tenga oficinas en dos estados de la República, porque seguramente es un fraude.

c) Solicita información en al menos tres notarías y pregunta, de acuerdo con las características de la vivienda, aproximadamente cuánto te cobrarán por el trámite de las escrituras.

d) No adquieras un inmueble si no tiene escrituras, pues no tienes la certeza de que quien vende sea el verdadero propietario. Mejor acude con un notario antes de realizar cualquier transacción.

Glosario de términos

Honorarios. Los aranceles notariales especifican la tarifa que cobrará el notario, según el valor del inmueble, por un acto de traslación de dominio (compra de un inmueble).

Avalúo. Permite conocer el valor comercial del inmueble sobre el cual se calcularán los horarios del notario, impuestos y el costo de algunos trámites.

Impuesto sobre adquisición de inmuebles o impuesto sobre traslado de dominio. Impuesto aplicable a personas físicas y morales que adquieran un inmueble. Se calcula mediante una tabla y su valor está función del valor del inmueble.

Impuesto Sobre la Renta Cuando el valor del avalúo exceda el precio pactado en la compra, al total de la diferencia se le considera ingreso de quien adquiere y pagará un impuesto por esa ganancia.

Certificado de existencia o inexistencia de gravámenes. Es un documento que se realiza en el Registro Público de la Propiedad mediante el cual se comprueba la situación jurídica registral que guarda un inmueble, el cual tiene una vigencia de 30 días.

Derecho de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Este trámite permite la inscripción de documentos por los que se adquiera, transmita, o modifique la posesión de bienes inmuebles, según el Art. 196 del Código Fiscal del Distrito Federal. También existen leyes y reglamentos que rigen la función registral en cada entidad federativa.

Escritura notarial: Documento original redactado y autorizado por el notario, en el que se hacen constar actos jurídicos (Testamentos, poderes, adjudicación de bienes por herencia, contratos por compra-venta, donaciones, constitución de sociedades, entre otros).

Acta notarial: Documento que redacta y autoriza el notario, en el que hace constar hechos presenciados por él y para brindar certeza y seguridad jurídica (ratificación de firmas, constancia de hechos, notificaciones, entre otros).

Gravamen: Carga impuesta sobre un inmueble.

Arancel: Tarifa oficial que determina los derechos que se han de pagar por conceptos.

Testamento: Acto jurídico, unilateral, individual, personalísimo, libre solemne y revocable, mediante el cual quien lo realiza dispone, para después de su muerte de lo que haya de hacerse de sus bienes y derechos transmisibles, y expresa su voluntad sobre todo aquello que, sin tener carácter patrimonial, pueda ordenar, de acuerdo con la ley.

Poder: Autorización en virtud de la cual una persona ejerce en nombre de otra los actos jurídicos que ésta le encargue.


 

brujula

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Esta entrada fue publicada el noviembre 25, 2015 por en Noticias, Propiedades, Tendencias, tendencias, Videos.

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