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El saneamiento físico legal de inmuebles en el Perú


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El saneamiento físico legal de inmuebles

Saneamiento físico legalLa demolición de viejas estructuras mobiliarias, la renovación y construcción de nuevas, la expansión de la urbe y el denominado boom inmobiliario, están generando que – desde hace ya varios años – se ponga sobre la mesa en el mundo legal y en la vida de un sinnúmero de propietarios el problema del saneamiento legal de inmuebles.

Siendo consciente de esa realidad, en el presente artículo desarrollaremos el aspecto más resaltante de este procedimiento que día a día va adquiriendo más importancia: el saneamiento de inmuebles.

Empezaremos por la definición y terminaremos realizando un análisis del contenido de las normas más importantes que regulan el saneamiento, el decreto legislativo 27157, su reglamento y la ley 27 333.

Sin más preámbulos , empecemos a desarrollar el tema en cuestión.

Qué es el saneamiento físico legal de inmuebles

El saneamiento es el procedimiento mediante el cual los propietarios regularizan o formalizan su derecho de propiedad u otros derechos reales con la finalidad de que estos se encuentren “aptos” para su inscripción.

Entonces, debe quedar claro, que la finalidad del saneamiento no es otra que la inscripción de la propiedad de los bienes en el registro. Para lograr ello, la ley prevé una serie de pasos los cuales deben ser seguidos por los interesados.
En qué consiste el saneamiento físico legal de inmuebles

El saneamiento es un procedimiento, es decir, es un conjunto de actos prácticos orientados a un fin. En este caso, como lo anotamos, el fin que se persigue es la inscripción de los bienes en el registro.

Ahora bien, para inscribir los derechos sobre un bien, es indispensable contar con un título que cristalice el derecho que recae sobre el mismo. Por ello, uno de los actos más importantes y comunes para sanear un inmueble es – a la vez- sanear el título de propiedad, ya que, por lo general, quienes buscan sanear un inmueble no cuentan título apto.

Ahora bien,

¿Que se entiende por saneamiento del título de propiedad?

El saneamiento del título de propiedad es el tramite destinado a obtener la titulación o acreditación del terreno sobre el cual se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro.

Entonces, podemos decir, que para registrar un bien es indispensable que, antes, hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.

No obstante ello,puede ocurrir que si se cuente con un título de propiedad sobre el terreno

En ese caso, el saneamiento se restringirá a llenar un formulario registral (FOR), adjunto a todos los requisitos exigidos por la ley. Sobre este asunto volveremos posteriormente, cuando desarrollemos los aspectos más resaltantes de la base legal para el saneamiento de inmuebles, esto es, la ley 27157.

Porque hacer un saneamiento físico legal

Saneamiento físico legal – PerúHasta el momento hemos señalado que el objetivo de seguir todos los pasos que comprende el saneamiento es conseguir la inscripción del derecho de propiedad de los bienes inmuebles. Siendo así, la pregunta que se desprende es ¿Porque es necesario cumplir con todos estos requisitos? o mejor dicho ¿Porque es necesaria la inscripción del inmueble?

Con la inscripción se proyectan sobre el bien una serie de efectos protectores. Por ejemplo, la inscripción protege al propietario de terceros que de mala fe pretendan comprar o vender el inmueble, ya que, nadie puede alegar el desconocimiento sobre alguna inscripción.

Otra razón- por la cual es importante registrar el inmueble- es que este acto facilita su transferencia. Así por ejemplo, en caso de que se pretenda enajenarlo, con el registro, se les brinda seguridad a los potenciales compradores del bien, ya que, es un hecho constatado, que los compradores prefieren adquirir inmuebles saneados.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de inmuebles

Ley de saneamineto físico legalEl saneamiento de inmuebles está regulado por la ley regularización de edificaciones, del procedimiento de declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comúnmás conocida como la ley 27157.

Como se podrá observar está ley regula tres procedimientos:

El procedimiento para la regularización de edificaciones.
El procedimiento de declaratoria de fabrica
El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

Nosotros en este apartado nos ocuparemos del primero de estos, es decir, el procedimiento para la regularización de edificaciones. Este procedimiento, supone la existencia real de un terreno y una edificación; y busca regularizar el derecho de propiedad que existe sobre estos con la finalidad –como lo hemos anotado- de dejarlo “apto” para la inscripción.

Someramente, podemos señalar que la presente ley regula los procedimientos de saneamiento para los siguientes casos:

  • Saneamiento de departamentos en edificios. Para iniciar el saneamiento de edificios en lo que existen departamentos, los cuales son utilizados para viviendas, se requiere de que la mayoría simple de los propietarios haya decidido realizarla.

Y el procedimiento dependerá de, si el terreno sobre el cual se levanta la edificación, está o no registrado. Si está registrado solo requerirá llenar el FOR junto con todos sus requisitos más el título de propiedad del terreno y el informe técnico verificador.

En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración notarial que acredite el título del otorgante, además, claro está, del FOR junto con todos sus requisitos.

  • Saneamiento de quintas, casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias.

Al igual que el caso anterior, el procedimiento variará en función de si el terreno se encuentra o no inscrito en el registro. Si está registrado se requerirá llenar el FOR junto con todos los demás requisitos exigidos por la ley.

En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración notarial que acredite el título del otorgante, además, claro está, del FOR junto con todos sus requisitos. Una vez acreditada la posesión el registrador procederá a matricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área de propiedad común y el área de bienes de propiedad exclusiva.

  • Saneamiento de construcciones de propiedad exclusiva.

Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberá presentar el FOR adjuntando los requisitos exigidos por la ley.

Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR más la declaración notarial que acredite el título del interesado.

Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal

Saneamiento físico legal: definiciónEn el presente artículo, hemos dado alcances muy generales sobre lo que implica realizar el saneamiento de un bien inmueble. Hemos tratado de ser los más sencillos y didácticos posibles.

No obstante ello, el saneamiento físico legal de un inmueble es uno de los procedimientos más complejos que contempla nuestro medio legal, ya que, su realización requiere de un alto grado de capacitación en la materia. El saneamiento físico legal requiere necesariamente de la concurrencia de profesionales en la vivienda, ya que, aquí, se tocan asuntos como planos, medidas, informes catastrales, informes técnicos, etc. Los cuales deben ser realizados no solamente por abogados sino también por arquitectos e ingenieros.

En virtud de ello, consideramos que la participación de un abogado especialista en derecho inmobiliario es imprescindible para emprender esta difícil tarea que es el saneamiento

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Esta entrada fue publicada el noviembre 13, 2015 por en Legislacion, Noticias.

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