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El boom inmobiliario y los subsidios a la vivienda


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Por Andrés Zubiate

En mi último post terminé diciendo que la reactivación de la industria de viviendas pasaba porque el Estado refuerce el mecanismo de subsidios y porque el sistema financiero encuentre mecanismos adecuados para financiar a personas de ingresos informales/irregulares.

Sobre lo último, tengo que decir que en los últimos tres meses todos los bancos han repotenciado sus programas de créditos hipotecarios por ahorro, es decir, los que están enfocados a la gran mayoría de los peruanos. Los plazos de los ahorros, mayoritariamente, han tendido a 6 meses y se nota claramente un renovado interés. Esto no constituye una solución, pero es algo muy positivo, sobretodo en este momento.

Pero quiero hablar del subsidio a la vivienda. Actualmente el Estado subsidia la demanda de viviendas a través del Fondo Mivivienda y éste lo hace a través de sus programas Techo Propio (en su múltiples modalidades) y mayoritariamente el Nuevo Crédito Mivivienda. Si bien el Fondo Mivivienda se creó en 1998, recién empezó a funcionar alrededor del año 2003. Desde su inicio, el total de subsidios otorgados por el Estado en todas sus modalidades es de aproximadamente US$600 millones. En un poco más de 10 años.

Hace poco tuve la oportunidad de visitar Colombia y conversar con autoridades, bancos y desarrolladores inmobiliarios colombianos. Colombia tiene una población de 48 millones y un PBI per cápita de US$7,800. El Perú tiene 30 millones y un PBI per cápita de US$6,700. En Colombia se venden 120,000 viviendas nuevas al año. En el mejor año del Perú se vendieron 21,000. En los últimos cinco años, el Estado colombiano destinó US$3,700 millones a subsidios de vivienda.

Es claro que la principal razón del mayor dinamismo del mercado colombiano es la enorme diferencia en la potencia de sus subsidios a la vivienda. Pero no sólo se trata de destinar seis veces más dinero, sino que hay que hacerlo de manera efectiva, lo cual explicaré con un ejemplo.

En Colombia, una vivienda de US$50,000 puede conseguir dos subsidios. El primero es un subsidio directo que puede llegar hasta el 20% del valor de la vivienda, es decir US$10,000. Si la persona cuenta con una cuota inicial del 10%, ya acumula 30% y sólo financia el 70%. El segundo es un subsidio a la tasa de interés que puede ser de 3% o 4% sobre la tasa, con lo cual la tasa promedio de 11% baja 8%-9% fija en moneda nacional, y la cuota mensual a 15 años es de US$310.

En el Perú una vivienda de US$50,000 puede lograr un subsidio de hasta US$4,000 (S/.12,500) que equivale al 8%. Si la persona cuenta con una cuota inicial del 10%, ya acumula 18% y financia el 82%. La tasa promedio para un crédito Mivivienda es 10%, con lo cual la cuota mensual a 15 años es de US$420.

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La diferencia es abismal. Además al tener una cuota mensual 26% menor, mucha más gente calificaría a un crédito, ¡el mercado que puede acceder crece mucho!

Y esto no debe sorprender: toda industria de vivienda masiva exitosa cuenta necesariamente con un sistema de subsidios potente. Hay que meterse la mano al bolsillo y no pensar que se está botando la plata, pues con esto no sólo se logra que las personas adquieran la primera vivienda de sus vidas, sino que el efecto económico multiplicador de la construcción de esas viviendas es muy alto. Un círculo virtuoso.

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Esta entrada fue publicada el octubre 30, 2015 por en Noticias, Tendencias.

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