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“El catrastro delimita hechos físicos y el registro necesita que delimite derechos”


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Pedro J. Ortiz, presidente de AEGEX (Asociación Española de Geómetras Expertos).

La Asociación de Geómetras Expertos reclama el papel que tienen estos profesionales en la delimitación de las propiedades. La nueva Ley Hipotecaria mantiene la desvinculación entre el catastro y los registros de la propiedad: “Cuando interactúan entre sí el desajuste es evidente, provocando una grave inseguridad sobre los bienes inmuebles”, según Pedro J. Ortiz, presidente de la AEGEX.

¿Qué es un geómetra-experto y qué función tiene en el mercado inmobiliario?

El geómetra-experto es el profesional encargado de definir de forma precisa dónde terminan los derechos de un propietario y comienzan los de otro. Se encarga de materializar en el terreno las señales (mojones) que identifican la delimitación de los bienes inmuebles u otros derechos. Realiza planos donde se muestra cualquier delimitación realizada, aplicando técnicas de medición precisa que permiten reponer los límites a lo largo del tiempo siguiendo unos estándares de calidad que aseguran la confiabilidad y la imparcialidad de la actuación profesional.

Es el profesional de la ingeniería en topografía especializado en la delimitación de bienes inmuebles, con formación complementaria a su titulación académica en derecho civil, administrativo y urbanístico. Actualmente, sus tareas se centran en ofrecer dictámenes ante los juzgados, actuando como peritos, que aporten algo de luz en el complejo mosaico que es la propiedad inmobiliaria en España. Cada vez se acude más a un geómetra-experto para evitar conflictos derivados de la inexistente delimitación precisa de derechos.

¿Los cambios introducidos en la nueva Ley Hipotecaria y del catastro en la delimitación de las propiedades han solucionado los problemas que tenía la ley anterior?

La reforma de la Ley Hipotecaria mantiene el vigente esquema de desvinculación, no solo entre el catastro y los diferentes registros de la propiedad, sino también de los otros operadores involucrados en el tráfico inmobiliario. Los bienes inmuebles son generados o alterados también en los documentos autorizados por los notarios, por la administración local en proyectos urbanísticos, tanto rural como urbano, en las expropiaciones, por los deslindes de dominio público y en las propias sentencias judiciales. Estas instituciones no trabajan de forma coordinada y cuando interactúan entre sí el desajuste es evidente, provocando una grave inseguridad sobre los bienes inmuebles.

La nueva ley introduce la georreferenciación de parcelas, mediante la cartografía catastral, en el tráfico inmobiliario. A priori la coordinación entre el catastro y el registro de la propiedad puede parecer una solución al problema, pero el catastro es un inventario de parcelas con linderos aparentes y no responde a una delimitación de derechos sino de usos del suelo. Esto hace que el problema persista cuando no se agrava. Además esta ley no tiene en cuenta otros factores que determinan los derechos de los propietarios como es el componente urbanístico y de ordenación que afecta a los inmuebles.

¿La mejora de la comunicación entre el catastro y el registro de la propiedad no soluciona los problemas de identificación de las propiedades?

Con la información catastral y registral se puede saber dónde se encuentra, de modo aproximado, el bien inmueble, pero no se conoce con precisión la forma de ese inmueble y los derivados como son superficie, linderos, servidumbres o afecciones. La cartografía catastral puede ser un buen instrumento para el registro de la propiedad a la hora de conocer, sin un estudio previo, la ubicación aproximada de los inmuebles. Esta información sirve para protegerse de dobles inmatriculaciones pero no para garantizar la delimitación precisa y georreferenciada de los derechos.

La coordinación entre registro y catastro no es un problema porque ninguno tiene otorgada la función de definir sin dudas sobre la delimitación de los inmuebles, y ahí es donde nos parece insuficiente la reforma recientemente aprobada.

¿La cartografía del catastro que se utiliza como base está bien delimitada?

El catastro cumple una función fantástica proveyendo a los ayuntamientos la materia prima para su financiación mediante la valoración del inventario inmobiliario. La imprecisión en los límites de la propiedad del parcelario catastral no influye en esta valoración pero sí en la cuantificación del importe del IBI y en la determinación de los derechos de propiedad. Los límites que aparecen en la cartografía catastral son aparentes porque no han sido ratificados por los afectados, titulares y colindantes, sobre el terreno mediante el levantamiento topográfico de los vértices que definen sus propiedades.

La cartografía catastral define los usos parcelarios de los titulares declarados y su valoración. Cumple escrupulosamente su función pero no quiere decir que sea precisa para otra. Para delimitar de forma precisa derechos inscritos se hace necesario llegar hasta el mojón y hasta el propietario. La delimitación de derechos representa la voluntad del dueño y del colindante, no ningún hecho físico o uso del suelo. La cartografía catastral delimita hechos físicos, el registro necesita una cartografía que delimite voluntades, es decir, derechos, que no tienen por qué tener representación física ninguna.

¿Qué problemas tiene para el consumidor que la descripción de las propiedades no esté bien realizada?

Existe una incertidumbre latente, a priori no visible, que mientras no se interactúe con el bien inmueble parece no existir. Cuando se producen compraventas, herencias, incorporaciones a los procesos urbanísticos, expropiatorios o de delimitación de dominio público, se detectan estas incertidumbres. Pondré un ejemplo. Un ciudadano compra ante el notario una propiedad rústica en escritura pública, con su certificación catastral más o menos coincidente con las descripciones del registro de la propiedad, es decir, un caso a priori sin ningún problema. Cuando se acerca al terreno lo identifica sin problema y observa que no está vallado. Ahora surge el problema. ¿Por dónde se debería construir el vallado? Algo tan simple tiene probabilidades de acabar en un juzgado.

Ahora podemos imaginar los problemas que pueden surgir cuando no coincide la información del catastro y del registro, o cuando coinciden pero no se ha tenido en cuenta la situación urbanística. La indefensión del consumidor es enorme y frustrante porque no sabe cómo solucionarlo, tras gestiones infructuosas con el catastro y el registro, acaba en el juzgado. Ante estos problemas recomiendo una visita al geómetra-experto que podrá aconsejar los mejores pasos a seguir y en muchas ocasiones resolver el conflicto.

¿Qué problemas genera la inexacta medición de los suelos a la hora de calificarlos como rústicos o urbanizables?

La clasificación del suelo en los planes generales de ordenación no va ligada a la delimitación de la propiedad inmobiliaria, pero en los instrumentos de gestión urbanística, esta delimitación es parte crítica en los procesos de transformación de suelo urbanizable a urbano, o en la ordenación del suelo rural en las concentraciones parcelarias. La génesis de multitud de problemas viene dada por la deficiente delimitación rigurosa del suelo, tanto en la gestión urbanística como en los procesos de expropiación. La información gráfica catastral no es suficiente para aportar rigor suficiente pero, por el contrario, es la única cartografía disponible y por tanto la incertidumbre empieza a tomar cuerpo hasta que es demasiado tarde.

La problemática más usual vinculada a la incertidumbre sobre la delimitación de los bienes inmuebles se da cuando hay que utilizar los tribunales para resolver estos problemas. Se estima que cada año se producen unos 3.000 procedimientos judiciales vinculados a estos problemas con unos costes, tanto para el Estado como para el contribuyente, de 90 millones de euros anuales. Para dar solución a este estado de litigación, hay que adecuar la normativa desde una perspectiva más global y no solo desde la óptica del binomio registro-catastro.

¿Cómo puede el geómetra resolver estos problemas?

En el sistema jurídico actual no es posible garantizar los límites de las propiedades si no es por acuerdo entre las partes o sentencia judicial, y no en todos los casos. Los informes realizados por el geómetra-experto son la mejor base jurídico-técnica para demostrar ante terceros los límites de una propiedad inmobiliaria, gracias a la aplicación de rigurosos estándares y a la imparcialidad.

Hasta que no exista una legislación específica similar a la existente en los países más avanzados, la única vía es la preventiva, contar con la máxima información posible. El geómetra-experto realizará la delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria y representará físicamente las señales que representen hasta donde llegan los derechos (muros, mojones, vallados, etc.), de forma que puedan reponerse si desaparecen. Si no existen estas señales replanteará en el terreno los vértices que definan la delimitación de los derechos para su amojonamiento.

Fuente: Pisos.com

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Esta entrada fue publicada el octubre 28, 2015 por en Tendencias.

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