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Espacios de vida

10 aspectos que no debes pasar por alto al visitar una vivienda usada en venta


Conocer la fecha de construcción de la vivienda da una idea más clara de los materiales y los sistemas de construcción empleados.

Por: E. Esparza

Comprobar el estado en el que se encuentra una vivienda de segunda mano en venta es fundamental para detectar posibles problemas ocultos que exijan una gran reforma. Según el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid), el 25% de las viviendas construidas durante el ‘boom’ inmobiliario han reclamado defectos en la construcción, debido a una defectuosa ejecución de la obra o las instalaciones, de los que deben responder los promotores mediante el seguro de responsabilidad decenal.

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Es conveniente analizar pormenorizadamente cómo está la casa porque, aunque el precio es menor que en un piso nuevo, hay que calcular la inversión que requiere la reforma o la actualización de los distintos espacios. La Ley de la Ordenación de la Edificación recoge todos los defectos y plazos de garantía para interponer las reclamaciones. Para evitar males mayores, trata de prestar atención a todos los detalles durante la visita al inmueble y no dudes en hacer las preguntas necesarias al vendedor.

  1. Saber la antigüedad de la vivienda

Conocer la fecha de construcción de la vivienda da una idea más clara de los materiales y los sistemas de construcción empleados. Por ejemplo, las viviendas construidas antes de la aprobación del Código Técnico de la Edificación (CTE) tendrán más problemas de aislamiento. “Cuando se adquieren viviendas de más de 25 años, la actualización suele ser integral, con unos costes de reformas de entre 700 y 1.000 euros/m2”, comenta Javier Hernández, gerente de Gahecor. “Si es una vivienda media de 90 m2 de entre 5 a 15 años, requerirá pintura, acuchillado de suelo y cambio o actualización de algún baño, y tendrá un coste entre 150 y 300 euros/m2“, añade el experto.

  1. Revisar la estructura externa del edificio

A la hora de valorar la vivienda es aconsejable también fijarse en el estado de la estructura del edificio porque “si presenta problemas estructurales seguramente tengamos que afrontar una fuerte derrama para su arreglo, o incluso existen casos en que los defectos son tan graves que se considera el expediente de ruina para demoler el edificio”, explica Tomás Fernández, profesional de Habitissimo y CEO en Arquitectos Madrid 2.0.

  1. Observar dónde están ubicadas las instalaciones generales

Es fundamental comprobar dónde están los muros de carga y las bajantes porque condicionarán la reforma si se quiere hacer un cambio en la distribución de la vivienda. “También debemos fijarnos en las alturas libres, si queremos instalar un falso techo continuo en la vivienda, y en la planeidad de los suelos porque, si existe mucho desnivel, el arreglo supondrá un gasto importante”, aseguran desde Aquitectos Madrid 2.0.

  1. Averiguar la orientación de la vivienda

Para conseguir unas condiciones óptimas de habitabilidad lo más recomendable es que el inmueble tenga ventilación cruzada, es decir, que tenga huecos en dos fachadas opuestas. Además, es importante la orientación para determinar el gasto que precisará de calefacción en invierno y refrigeración en verano. También es aconsejable comprobar los cerramientos externos para saber si la estanqueidad es correcta.

  1. Comprobar el estado de la fontanería

A pesar de que las tuberías no están a la vista, existen indicios claros para determinar si están en buen estado o no. “Abrir los grifos de baños y cocina nos pueden dar una pista de su estado. Si las tuberías son antiguas, o están en mal estado, notaremos una falta de presión, producida en la mayoría de los casos, por depósitos en las tuberías”, explica Hernández. Cuando son los desagües los que no tragan a la velocidad adecuada la causa puede ser un atranco.

  1. Detectar malos olores en baño y cocina

Los problemas de fontanería también se detectan por el olor. Si huele mal al entrar en la casa puede ser porque el sifón del inodoro esté vacío o porque haya un atranco en la red.

  1. Comprobar la red eléctrica

El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) es el que fija las condiciones de la red eléctrica en las viviendas, pero solo están adaptadas las más nuevas. “Cuando compramos una vivienda de segunda mano lo mejor es renovar la instalación eléctrica, adaptar el cableado y el cuadro, especialmente los limitadores de potencia, y emplear diferenciales de primera calidad”, aconseja Fernández. La potencia contratada se puede saber a través de las facturas del anterior propietario, pero hay que tener en cuenta que si se modifica la potencia se debe contratar un nuevo boletín eléctrico al instalador oficial.

  1. Prestar atención a las humedades

Para detectar este problema basta con mirar si hay manchas en las paredes o incluso hongos; si se salta algún azulejo en los alicatados, o se levantan las baldosas del suelo o las tablas en el parquet. “Hay que tener en cuenta que puede ser una humedad por una perdida puntual de una tubería ya subsanada o una humedad continuada. En este caso, tendremos una zona bastante deteriorada, y que posiblemente pueda llegar a tener incluso hongos, o mal olor”, destacan en Gahecor.

  1. Consultar el certificado energético

Con el certificado energético, que es obligatorio desde 2013, se analiza si las ventanas tienen rotura de puente térmico, si hay cámara de aislamiento o si los muros de la fachada y forjados están en buen estado, e incluso las medidas que hay que corregir en la vivienda para mejorar su eficiencia energética. “El certificado nos permite ver qué tendríamos que actualizar en relación con la producción de agua caliente sanitaria, de climatización, de cerramientos y de ventanas, pero no explica cómo están las instalaciones o el estado general de la vivienda”, puntualiza Hernández.

  1. Buscar asesoramiento experto

Un agente de la propiedad inmobiliaria que sirva de intermediario entre comprador y vendedor, siempre podrá defender de una forma más profesional la postura del primero si surgen problemas durante la visita, además de facilitar la documentación necesaria para comprobar los puntos tratados en este reportaje. Si la vivienda interesa, no es mala idea acompañarse en una segunda o tercera visita de un arquitecto técnico para que aporte su punto de vista sobre las reformas necesarias y el presupuesto de realización. De esta manera, tendremos mejores argumentos a la hora de negociar el precio de la vivienda.

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Esta entrada fue publicada el octubre 28, 2015 por en Tendencias.

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