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Fragmento de Derecho Agrario y Derecho Inmobiliario del blog Expertos en Derecho

2.2    CONCEPTO DE DERECHO INMOBILIARIO

El Derecho Inmobiliario es el conjunto de normas, reglas y leyes que tienen por objeto un bien al que la legislación civil considera inmueble.

El Derecho Inmobiliario son las normas positivas que rigen el nacimiento, adquisición, modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones y gravámenes sobre bienes inmuebles, y en especial, la publicidad necesaria para completar los negocios jurídicos erga omnes sobre los derechos anteriores.(10)

  • FUENTES DEL DERECHO INMOBILIARIO

Las fuentes del Derecho Inmobiliario se satisfacen con las reglas comunes de las fuentes de derecho como son: La Constitución, las Leyes y Decretos, los Tratados y Convenios Internacionales, la Costumbre y la Jurisprudencia. Sin embargo, goza de ser un Derecho Excepcional, por lo que sus tribunales pueden dictar sus propios reglamentos, tal como lo contempla la Ley No.1542, sobre Registro de Tierras en la República Dominicana.

La Ley de Registro de Tierra organiza tres procedimientos, que son:

  • La Mensura Catastral.
  • El Saneamiento.
  • La Depuración de títulos o acciones de pesos y partición de los terrenos comuneros (actualmente este procedimiento se conoce como Registro de la Propiedad Inmobiliaria).(11)
    • LEY QUE REGULA EL DERECHO INMOBILIARIO

Luego de conocer los distintos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria existentes antes de la promulgación de la Ley No.1542, sobre Registros de Tierras, podemos decir que el problema de la clasificación del derecho de propiedad inmobiliar en la República Dominicana, comenzó a resolverse con la aplicación de los principios del Sistema Torrens, contenidos en la referida Ley de Tierras.

La Ley No.1542, del 11 de Octubre del 1947, se estableció en la República Dominicana a través de la Orden Ejecutiva No.511, del 1º de Julio del 1920, dictada por el gobierno de turno, el cual para ese momento lo era el Gobierno Norteamericano de Ocupación, que dirigió la Rep. Dom., desde 1916 al 1924. Dicha Orden Ejecutiva fue contenida inextensa, salvo algunas modificaciones en la Ley de Registro de Tierras.

Tanto la Ley de Registro de Tierras como la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del 1911, son dos grandes aportes legislativos hechos en el país para resolver el problema de las tierras comuneras y la organización del registro de la propiedad inmobiliaria.

Es importante señalar que los títulos que se adquieran de conformidad con la Ley No.1542, tienen un carácter irrevocables, perpetuos y absolutos como una consecuencia de las condiciones de publicidad, autenticidad, legalidad y especialidad del Sistema Torrens, ya que tienen la garantía del Estado, por lo que esos títulos son imprescriptibles e inatacables, y de ahí la inmensa ventaja del Saneamiento Catastral.

La Ley de Registros de tierras además de reunir en su carácter los elementos que contienen las demás leyes, como son el imperativo, territorialidad, etc. Es de Orden Público y de Interés Social.

La Ley de Registros de Tierras es una ley de procedimientos, de carácter Inrem (sobre la cosa) y Erga omnes (para todo el mundo), o sea que tiene un carácter oponible a terceros, por lo que la sentencia que dicte el Tribunal de Tierras afectará directamente a dichos terrenos, mejoras y acciones de terrenos, estableciendo el derecho de propiedad a quien sea declarado como dueño, tal como lo contempla el Art.7 de la citada ley.

El Sistema Torrens

El Sistema Torrens, deriva su nombre de su autor, Sir Robert Torrens, oriundo de Australia del Sur; siendo un Proyecto de Ley denominado Real Property Act, que Robert Torrens preparó en Inglaterra, de sus ideas, logró que se implantara en Australia a partir del 21 de julio de 1859, luego de una serie de luchas, aunque la ley fue aprobada el 27 de enero del mismo año.

Este sistema estableció el régimen legal de la tenencia de las tierras mas científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo, entre los que podemos citar se encuentran el Sistema Informal, de origen Anglosajón, el Sistema Judicial de origen Alemán y el Sistema Ministerial de origen Francés.

De las teorías que dan origen al Sistema Torrens tenemos que a su creador le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgieron en Inglaterra para la mutación de la propiedad inmobiliaria, por la falta de un documento firme e inatacable justificativo del derecho de propiedad, la carencia de un registro científico de la propiedad inmobiliaria y por tanto las grandes exigencias requeridas para realizar cualquier operación jurídica, debido a la imperfección de los sistemas de registros hasta entonces en vigor, deficiencias del que también adolecía el Sistema Francés vigente en la Rep. Dom., por lo que pensó que podía establecer un sistema de registro similar al que operaba con los barcos para su registro y venta, que era fácil y seguro, además de que quedaba una constancia de registro en el libro donde se asentaba la operación.

Por lo que se hacia un registro público para saber quién era el dueño de la nave y después de realizada la operación hacer un nuevo registro a favor del comprador y cancelar el registro anterior, conservándose así una fuente permanente donde todo el mundo pudiera cerciorarse quién era el propietario de la nave, tomando este patrón como modelo se aplicó el mismo sistema para el registro de las naves al registro de la propiedad inmobiliaria.

Existen otras teorías mas o menos fundadas sobre el origen del Sistema Torrens, pero lo cierto es que el mismo parte del principio lógico de considerar al Estado como propietario originario de todas las tierras del país y en consecuencia en la depuración del derecho de propiedad inmobiliar, es frente al Estado al que hay que probar que se es dueño de determinada porción de terreno y sus mejoras.

La característica esencial del Sistema Torrens es que cumple con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad; otra característica es que crea una jurisdicción especializada, que es el tribunal de tierras, el cual tiene dos instancias para que los asuntos recorran el doble grado de jurisdicción, o sea el Tribunal de Tierras de jurisdicción original (Primer Grado), y el Tribunal Superior de Tierras (Segundo Grado).

El Sistema Torrens se implantó en la República Dominicana no solo con el propósito de organizar un método realmente científico y seguro para el registro de tierras, sino con el fin de resolver el problema de los terrenos comuneros que afectaba a todo el país y que era un caos para la economía nacional, a la estabilidad social y al crédito de la nación, ya que algunas personas habían fabricado títulos o acciones de pesos falsos sobre todo en la Región Este del país, por lo que la ley es declarada de Orden Público.

El Sistema Torrens crea el procedimiento catastral con una característica mixta (Compulsivo y Facultativo). Compulsivo, porque deviene en obligatorio, cuando el Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de Tierras, declara de interés público el saneamiento de una parcela o conjunto de parcelas, llevando el tribunal el procedimiento de saneamiento hasta que los respectivos derechos queden depurados y registrados, mientras que es Facultativo el saneamiento catastral cuando es obligatorio, o sea cuando son las partes interesadas de los terrenos los que deciden realizar o no el procedimiento antes que el Abogado del Estado, tal y como señala el Art.1 de la Ley de Registros de Tierras.

2.5   ÓRGANOS DE LA LEY DE REGISTRO DE TIERRAS

  • Tribunal de Tierras, compuesta con un Tribunal Superior de Tierras para las apelaciones en lo que podemos llamar Segundo Grado y un Tribunal de Jurisdicción Original de Primer Grado para las decisiones provisionales, que luego se ratifican en el Tribunal Superior de Tierras, ambos tribunales son de carácter judicial. Sus representantes son nombrados por la Suprema Corte de Justicia.
  • El Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de Tierras; con carácter tanto judicial como administrativo. Su representante es nombrado por el Poder Ejecutivo.
  • La Dirección de Mensuras Catastrales; con un equipo de agrimensores, es de carácter técnico-administrativo. Su representante es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.
  • Los Registradores de Títulos; con carácter administrativo. Su representante es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.
  • La Secretaría del Tribunal; con carácter administrativo. Su representante es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.

Tribunal de Tierras

Tribunal de Tierras son los tribunales que actúan conforme a la ley 1542 del año 1947 y sus modificaciones; y comprenden al Tribunal Superior de Tierras y a los demás tribunales presididos por un solo juez. Según el artículo 41 de la Ley 821 del año 1927, sobre Organización Judicial y sus modificaciones dice: “El Tribunal de Tierras se organizará y funcionará de acuerdo a las leyes especiales que lo rigen.

Sus magistrados y jueces estarán sometidos a las incompatibilidades y prohibiciones contenidas en los artículos 6 y 8 de la referida Ley. Su competencia está establecida en los artículos 7-12 de la Ley 1542 del año 1947; los jueces del Tribunal de Tierras tienen un papel activo contrariamente a los jueces de derecho común, esto es, que en un saneamiento tienen facultad para perseguir y buscar las pruebas que estimen de lugar para su mejor edificación, en razón del carácter de orden público del procedimiento, por lo que pueden hasta llegar a la adjudicación de derechos a personas que no lo han reclamado, siempre y cuando al amparo de las pruebas y documentos aportados al expediente así lo considere legalmente correcto.(12)

Sin embargo, el papel activo de los jueces del Tribunal de Tierras cesa, con posterioridad al saneamiento, en los expedientes de inmuebles ya saneados y para el conocimiento de los asuntos en que dicho tribunal conserva su competencia, limitándose los jueces a fallar los pedimentos y conclusiones de las partes en causa dentro del alcance del auto de apoderamiento, pues ya no se trata de un procedimiento de orden público, sino de una litis o demanda entre partes. El Tribunal Superior de Tierras siempre será colegiado, por estar conformado por un mínimo de tres jueces, mientras que el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original será unipersonal.

Dentro de las ventajas que podemos citar para el Tribunal de Tierras es que tiene jurisdicción nacional en cuanto a la materia y su jurisdicción territorial se establece en virtud de la ley 267-98, por medio a la cual se crean los cuatro departamentos del Tribunal Superior de Tierras, las amplias facultades para dictar sus propios reglamentos, la norma de que se debe aplicar la ley hasta donde sea posible de acuerdo con el espíritu de la ley, que no es otro que estrictamente liberal, el papel activo de sus jueces, la sincronización funcional de sus órganos, la firmeza de los Certificados de Títulos que se expiden.

Dichas ventajas han hecho del Tribunal de Tierras o mejor dicho del saneamiento catastral, una institución efectiva a donde se acude con la doble finalidad de depurar los derechos reales inmobiliarios y de conservar la prerrogativa de recurrir al Tribunal de Tierras para dirigir las litis o cualquier pedimento de jurisdicción graciosa que surja con posterioridad al saneamiento.

En efecto, el Tribunal de Tierras, en cada una de sus instancias y dependencias, constituye una jurisdicción especializada, en razón de que tiene competencia para conocer de la materia inmobiliaria de una forma que ningún otro tribunal de la República puede hacerlo, por lo que tiene competencia exclusiva, con jurisdicción de excepción. Es privilegiado porque su legislación se impone o prevalece frente a la que rige el derecho común, esto es el Código Civil y todas las leyes adjetivas de carácter general.(13)

De todo el contexto de la Ley de Registro de Tierras, se deduce que el Presidente del Tribunal de Tierras es el vocero y representante de la jurisdicción Catastral, también es el jefe de todos los asuntos administrativos del Tribunal; asimismo, el Presidente mantendrá un liderazgo efectivo sobre todos los jueces que componen el Tribunal Superior de Tierras, y sobre los jueces de Jurisdicción Original de su demarcación.

Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de Tierras

El Abogado del Estado y Fiscal ante el Tribunal de Tierras, es el funcionario público que representa al Estado y a través de él a toda la sociedad en los procedimientos judiciales que se llevan por ante cualquiera de las instancias del Tribunal de Tierras, siempre que los intereses del Estado o la sociedad lo requieran o se trate de un procedimiento de orden público y de interés social.

Actúa como abogado cuando representa los intereses del Estado, ya sea como propietario original o como garante del Certificado de Título, y se convierte en Fiscal cuando representa a la sociedad en un procedimiento de orden público, que regularmente consiste en una impugnación a un saneamiento catastral o una modificación, variación o corrección del Certificado de Título y en materia penal o represiva.

Las condiciones que son necesarias para ser Abogado del Estado están contenidas en el Art.31 de la Ley de Registro de Tierras, que son ser dominicano, mayor de veinte y cinco años de edad, en el pleno ejercicios de sus derechos civiles y políticos, licenciado o doctor en derecho con cuatro años por lo menos en el ejercicio de la abogacía, o que haya sido Juez de cualquier otro Tribunal o Corte durante dos años por lo menos. Y se hará representar, cuando lo estime necesario por sus Abogados Ayudantes.

Este es el funcionario público más polifacético, porque cumple con una triple función, ya sea como Abogado del Estado, como Juez de la Seriedad y procedencia de la solicitud de prioridad o como Fiscal o Ministerio Público ante la Jurisdicción Catastral. Es dependiente del Tribunal de Tierras, ya que su origen, función, competencia, atribuciones y razón de ser están en la Jurisdicción Catastral, siendo la Ley de Registro de Tierras la que lo crea y lo pauta; además de que fuera de esa Jurisdicción de Tierras el Abogado del Estado no tiene función y si desaparece el Tribunal de Tierras también desaparece el Abogado del Estado.

Registradores de Títulos

Están establecidos en los artículos 156-167 de la Ley 1592 del año 1947, sobre Registro de Tierras, estas oficinas destinadas a llevar un registro de la propiedad inmobiliaria detallando todo derecho real inmobiliario que le afecte; está dirigida por el Registrador de Títulos y funciona bajo la dependencia y dirección del Tribunal Superior de Tierras.

El titular de la Oficina de Registradores de Títulos se denomina Registrador de Títulos, cada oficina tendrá un Registrador que ejercerá la autoridad en ella y recibirá el nombre completo de Registrador de Títulos del Departamento tal o cual, con excepción de la ciudad de Santo Domingo, según se denomine el Departamento Judicial donde ejerce su jurisdicción, que será el nombre de la provincia donde tiene su asiento.

Los Registradores de Títulos en el fondo, en cuanto al registro de las operaciones inmobiliarias se refiere y a los actos que puedan afectarlas, sustituyen a los Conservadores de Hipotecas y Directores del Registro Civil, una vez que el inmueble haya sido saneado hasta su término, esto es, debidamente registrado en virtud del Decreto de Registro expedido por el Secretario del Tribunal de Tierras, pero mientras esta operación material no se ejecute, las Conservaduría de Hipotecas y Direcciones del Registro Civil conservan su competencia como único medio legal de hacer oponibles a terceros las operaciones inmobiliarias, tal y como expresa el Art.166 de la Ley de Registro de Tierras.

Para ser Registrador de Títulos se requiere ser dominicano, mayor de edad, estar en el ejercicio de los derechos civiles y políticos y ser Licenciado o Doctor en Derecho; así que no se requiere experiencia laboral o administrativa ni tiempo mínimo en el ejercicio de la abogacía. Fue creado recientemente por la Suprema Corte de Justicia el cargo de Coordinador Nacional de los Registradores de Títulos.

Dirección General de Mensura Catastral

La Dirección General de Mensura Catastral se encuentra establecida en los artículos del 33 al 39 de la Ley No.1542 del año 1947 sobre Registro de Tierras, es una oficina técnica adscrita del Tribunal de Tierras, su funcionamiento está sometido a las disposiciones de la Ley de Registro de Tierras en el Reglamento General de Mensuras Catastrales y cualquier otra reglamentación que dicte el Tribunal Superior de Tierras; el funcionario que está a cargo de la Oficina se denomina Director General de Mensuras Catastrales, el cual es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.

Para ser Director General de Mensuras Catastrales, deberá ser dominicano, mayor de 25 años de edad, en el ejercicio de sus derechos civiles y políticos, agrimensor público con cinco años por lo menos en el ejercicio de esta profesión.

La Dirección General de Mensura Catastral, es una oficina técnica que está adscrita al Tribunal Superior de Tierras, así como una dependencia de la Jurisdicción de Tierras; se encarga de realizar o supervisar la ejecución de todos los trabajos técnicos que implican las mensuras catastrales, los deslindes, las subdivisiones, las refundiciones, en fin todos los trabajos técnicos de mensuras que requieran los terrenos y titulares de los mismos, llevando esos controles en sus libros. Su función es tan importante que el Saneamiento Catastral, que es el objeto esencial de la Ley de Registro de Tierras, no comienza sino después que las diligencias preliminares hayan concluido, las cuales están orientadas, dirigidas, supervisadas, revisadas y aprobadas por la Dirección General de Mensuras Catastrales.

La sustitución accidental del Director General de Mensuras Catastrales no está contemplada en la Ley de Registro de Tierras, aunque actualmente lo que se hace es tomar el Oficial Mayor de esa dependencia para cubrir momentáneamente la vacante.

Secretaría del Tribunal de Tierras

Establecido en los artículos del 22 al 25 de la Ley No.1542 del año 1947 sobre Registro de Tierras, es el vinculo entre el Tribunal y el público, funciona bajo las ordenes del Presidente del Tribunal de Tierras, su titular se llama Secretario, quién deberá ser mayor de edad, Licenciado o Doctor en Derecho, con tres años por lo menos en el ejercicio de la profesión y será designado por la Suprema Corte de Justicia. El legislador olvidó las condiciones de ser dominicano y de estar en pleno ejercicio de sus derechos civiles y políticos para ejercer la función de Secretario, al momento de redactarse la Ley de Registro de Tierras.

Si bien es cierto, que la Ley de Registro de Tierras trata a este funcionario simplemente como Secretario, no es menos cierto que por tener bajo su control y dirección a todos los Secretarios Delegados de los jueces de jurisdicción original, dondequiera que éstos tengan su asiento, el referido funcionario es por esa razón y la naturaleza de sus funciones, un verdadero Secretario General, pues mientras los Secretarios Delegados son asignados a determinados tribunales o jueces de primer grado, el Secretario del Tribunal de Tierras, lo es de la institución en sí, con funciones muchas de ellas especificadas en la ley, las cuales debe ejercer en virtud de la misma y por tanto, aún fuera del control del Presidente del Tribunal.

El Secretario del Tribunal de Tierras deberá asistir en persona o por representación a todas las audiencias que celebre el Tribunal de Tierras, o sea el Tribunal Superior como los Tribunales de Jurisdicción Original. De todas las audiencias deberá levantarse el Acta Taquigráfica correspondiente, tal como dispone el Art.23 de la Ley de Registro de Tierras, además dicha acta debe ser firmada por el juez que presida la audiencia; actualmente cada juez, ya sea del Tribunal Superior o de Jurisdicción Original, tiene a su disposición un taquígrafo que asiste a audiencia como representante del Secretario del Tribunal, práctica que ha dado buenos resultados.

CONCLUSIÓN

En este trabajo el cual se denomina Comparación entre el Derecho Agrario y el Derecho Inmobiliario, lo hemos presentado de la forma más objetiva posible, entendiendo que los aportes bibliográficos que pudimos encontrar sobre los temas que motivan esta investigación fueron muy explícitos. Así, que, nuestra conclusión la vamos a presentar de forma crítica, reseñando las partes más influyentes para que se pueda hacer una verdadera comparación de estas dos ramas del Derecho.

*       Por lo que afirmamos que el Derecho Inmobiliario se desprende de una ley de procedimiento, con carácter In Rem y Erga Ommes, o sea, oponible a terceros, ya que actúa sobre la cosa y se aplica a todo el mundo de forma objetiva, mientras que por su lado el Derecho Agrario es limitativo para un sector procurando sus enfoques, los aspectos de producción y distribución, lo que lo hace eminentemente sujetivo a razones sociales.

*       En lo que respecta a la estructura Institucional y de organización el Derecho Inmobiliario se fundamenta en la Ley de Registro de Tierras Ley No.1542 del 11 octubre del 1947; el Derecho Inmobiliario regula un derecho real y para su reglamentación tiene competencia especial en el Tribunal de Tierra. Por su lado el Derecho Agrario en nuestro país tiene su base legal en la Ley No.5879; sus fines son de índoles sociales y enfocadas sectorialmente a la producción agrícola y distribución de los medios de producción de manera justa y equitativa (la tenencia de la tierra) con el objetivo de cerrar la brecha entre los pocos que tienen muchos (Latifundios) y los muchos que tienen pocos (Minifundios).

*       El Derecho Inmobiliario registra la propiedad inmobiliaria independientemente a la utilización de la misma, mientras el Derecho Agrario es el derecho de la actividad de la tierra y para que se utilice el inmueble y no solo de la propiedad.

*       El Derecho Inmobiliario tiene carácter objetivo sobre la propiedad inmobiliaria y el Derecho Agrario en carácter subjetivo sobre la misma, ya que la legislación Inmobiliaria es regulada por el Tribunal de Tierra, mientras que la República Dominicana no cuenta con tribunales especiales que diriman exclusivamente los conflictos que se puedan manifestar en la materia de Derecho Agrario por lo que recomendamos que se legisle para la especialización de tribunales competentes para conocer exclusivamente de esta materia.

*       En nuestro país, el Derecho Agrario surgió en el año 1962, con la promulgación de la Ley No.5879, G.O. No.8671, mientras que el Derecho Inmobiliario fue introducido por la Orden Ejecutiva No.511, del año 1920, del Gobierno de intervención Norteamericano. Muy a pesar de que el Derecho Agrario tuvo su nacimiento en Italia a finales del siglo XIX, como consecuencia de una serie de condiciones económicas, políticas y sociales, sin embargo, el Derecho Inmobiliario tiene su origen en Inglaterra en el 1858, como consecuencia del Sistema Torrens, el cual nace como resultado del fracaso de los sistemas existentes en el mundo, por ser un método fácil y seguro, además de ser el más científico, seguro y coherente de la época.

*       El Derecho Agrario es un derecho social, con jurisdicción en el derecho común, siendo más un derecho administrativo que judicial, basado en un tema del derecho inmobiliario como es la tierra. Mientras que el Derecho Inmobiliario es un derecho de orden público, con jurisdicción especial, de un carácter genérico en la materia de inmueble.

Seria bueno puntualizar que el Derecho Agrario, que aún está en formación, es identificado en los países sub-desarrollados como el Derecho de la Reforma Agraria, principalmente en América Latina. Para los agraristas, el Derecho Agrario constituye una nueva clasificación jurídica, la cual se perfila como una de las ramas jurídicas con mayor futuro, especialmente en los países eminentemente agrícolas, como es el caso de la Rep. Dom.

Debemos advertir que en nuestra legislación aún no ha encontrado eco la propiedad agraria, por lo que la forma de tenencia se regula por vía del Código Civil y lo establecido por nuestra ley de tierras. En la República Dominicana no existe el Derecho Agrario, sino un Sistema Agrario.

BIBLIOGRAFÍA

  • ANDUJAR CARBONELL, SOCRATES: Aportes para un Derecho Agrario Moderno en Republica Dominicana. Impresora Conadex, Santo Domingo República Dominicana. 1993.
  • ÁLVAREZ SANCHEZ, ARISTIDES: Estudio de la Ley de Tierras. Editora Punto Mágico, Santo Domingo, República Dominicana. 2001.
  • CIPRIAN, RAFAEL: Tratado de Derecho Inmobiliario. Primera Edición. Editora Centenario, S.A. Santo Domingo, República Dominicana. 2003.
  • ROQUES ROMAN, EURIPIDES: Derecho Agrario Dominicano. Tomo I, Publicaciones ONAP. 1981.
  • VEGA BERNARDO, WENCESLAO: Historia del Derecho Dominicano. Nueva Edición corregida y actualizada, Editora Amigo del Hogar, Santo Domingo, República Dominicana. 2002.
  • Constitución Dominicana.
  • Ley No. 1542, sobre Registro de Tierras y sus modificaciones.
  • Ley No. 821, sobre Organización Judicial.
  • Ley No. 327-98, sobre Carrera Judicial.
  • Ley No. 267-98, sobre Departamentos del Tribunal Superior de Tierras.
  • Ley No. 1494, sobre los Tribunales Contencioso-Administrativo.

Fuente: http://expertoenderecho.blogspot.pe/2011/02/derecho-agrario-y-derecho-inmobiliario.html

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Esta entrada fue publicada el octubre 22, 2015 por en Legislacion.

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