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Vender una vivienda en el Perú puede demorar hasta seis meses


base_imageEntre el 2011 y 2013, la venta de una vivienda se daba en máximo un mes. La desaceleración de la economía afecta el mercado

Élida Vega

Suena el teléfono. Un minuto después el rostro de desilusión es evidente. Una vez más, se ‘cae’ una venta. Nuevamente habrá que esperar hasta encontrar un nuevo interesado por el inmueble.

La escena bien puede graficar lo que más de un agente inmobiliario vive desde el segundo trimestre del 2013, cuando las ventas de viviendas empezaron a disminuir de manera constante.

Hoy, exactamente dos años después, se ha acentuado el impacto de la baja en el mercado de corredores, que venía de una buena racha producto del ‘boom’ de la construcción. Este año, lejos de ser uno de los sectores de mayor dinamismo, terminará con una caída de 3,3%: un golpe tras otro.

ESPERA QUE DESESPERA
En los primeros seis meses de este año las ventas de viviendas parecían despertar de su letargo. Hoy todos los actores del sector coinciden en señalar que la desaceleración de nuestra economía continúa siendo la principal amenaza para la colocación de muchos proyectos, que culminada su construcción, todavía esperan por compradores.

Y es que si en pleno apogeo, entre el 2011 y el 2013, la venta de una casa o departamento podía concretarse en menos de un mes, hoy el promedio ha crecido de manera preocupante a entre tres y seis meses. Ello podría traducirse, a decir de Jorge Chávez, presidente de la Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú (Cairp), en un dolor de cabeza para muchos corredores.

Con varios años en el negocio inmobiliario, Nella Pinto, gerenta general de Perú Sotheby’s IR, tampoco duda en afirmar que como consecuencia de la disminución del crecimiento económico, el tiempo que tomaba finiquitar la venta de una propiedad se ha alargado. “En pleno ‘boom’, un inmueble demoraba entre cuatro a seis semanas en venderse, pero hoy solo si la propiedad está a precio de mercado, se vende en tres o cuatro meses”, asegura.

Pero a pesar de lo preocupante que puedan resultar estas demoras para los bolsillos de los corredores, también es cierto, como señala Oscar Arana, gerente general de Houseonline, que el tiempo que hoy demora colocar una propiedad, si bien es mayor al que tomaba durante el ‘boom’ inmobiliario, no ha caído a los niveles que se veían antes de este período de expansión, es decir, antes del 2011.

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“El mercado es cíclico en todo sentido. Antes era un poco más duro y el tiempo normalmente oscilaba entre seis meses y un año, pero el ‘boom’ ayudó y ahora, el tiempo es menor. Aunque, también es relativo porque todo dependerá de que se empiecen a nivelar los precios, sobre todo después de que crecieron muy rápido”, refiere.

GOLPE A LA VISTA
Con un sector en desaceleración y con varios proyectos a la espera de ser comprados, George Limache, analista de CBRE Perú, empresa dedicada a la consultoría inmobiliaria, considera que aun cuando los corredores son una pieza fundamental en el desarrollo del mercado inmobiliario, la inconsistencia de la información sobre su situación se convierte en un factor que juega en contra de su propia evolución.

De hecho, actualmente, no hay certeza sobre el número de agentes inmobiliarios que existen en el país. Si bien las dos asociaciones que agrupan y representan a los corredores tienen mapeados a cerca de 7.000, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MCVS) maneja un registro de 5.967 personas naturales cumpliendo dicha función.

Las cifras sirven para corroborar que, desde el 2010, el mercado de corredores inmobiliarios experimentó una etapa de auge gracias a, entre otras factores, la ley que creaba el registro del agente inmobiliario. Hoy la situación es menos alentadora y el interés por acreditarse ha bajado.

Al mando de una de las instituciones dedicadas a la capacitación y certificación de corredores inmobiliarios, Oscar Arana, de Houseonline, confirma que el número de interesados ha experimentado un notorio descenso. Y después de captar hasta 35 alumnos en cada uno de los ocho programas de certificación que dictaban por año, ahora llegan solo a 25. Además, a pocos meses para terminar el 2015, solo han realizado tres cursos.

Si a ello le sumamos, como dice Jorge Chávez, de Cairp, que de las casi 20 instituciones educativas que brindaban los cursos de especialización en pleno ‘boom’, hoy solo cinco o seis continúan haciéndolo de manera activa, dicha realidad se convierte en otro indicador del difícil momento que atraviesa este mercado como consecuencia del menor ritmo que experimentan las ventas.

SORTEANDO OBSTÁCULOS
Tratando de hacer frente a esa realidad y para evitar que muchos agentes –como lo prevé Nella Pinto– salgan del mercado durante este año, los protagonistas han empezado a idear estrategias que los ayuden a mitigar los efectos negativos que supone la desaceleración.

Para empezar, Paul Casanova, presidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (Aspai), y Sandro Vidal, gerente de Investigación de Colliers International Perú, apuestan por la especialización que beneficiaría al corredor, pues tanto ofertantes como demandantes podrían ver en ellos al profesional que necesitan cuando deciden comprar o vender una propiedad.

Según Vidal, “con un mercado cada vez más formal, los corredores además de avanzar hacia la especialización, también deben plantear nuevas estrategias para mejorar la comercialización y hacer más atractivos los productos [inmuebles] hacia la demanda”. Por lo pronto –afirma– hay agentes inmobiliarios que se están movilizando hacia segmentos donde el menor crecimiento no ha impactado demasiado, e incluso están viendo en la reducción de activos [venta de terrenos] una buena oportunidad para crecer.

Como parte de las estrategias sugeridas por el experto, tanto en Houseonline –que también funciona como una red inmobiliaria– como en Cairp, refieren que las comisiones compartidas [entre corredores] se han convertido en una opción para hacer frente a una realidad marcada por la disminución de las ventas.

Aunque esta modalidad de trabajo siempre fue una constante para la primera de ellas, Oscar Arana es un fiel convencido de que bajo este esquema se pueden negociar y colocar las propiedades con mayor velocidad. “Trabajar con las comisiones compartidas es una necesidad. Hoy en día, los agentes inmobiliarios ya no pueden trabajar solos y a nivel mundial también se manejan de esa manera”, añade.

Pero no debería ser lo único. Para Eduardo Fiestas, director general de Tinsa Perú, los agentes inmobiliarios deberían adecuarse al momento actual. ¿De qué manera? Buscando nuevos nichos de negocio, manejando de mejor manera sus márgenes de ganancia y, en el caso de las estrategias, implementándolas de acuerdo a las características propias de cada corredor y según su enfoque de mercado.

Con relación a las comisiones, Fiestas considera que más allá de mantenerse en un valor estándar [3% a 5%], el mercado será el encargado de modelar los actuales ratios, por lo que no duda en visualizar un “ajuste saludable” de entre 10% y 20%.

De la mano con el ajuste de los márgenes de ganancias, Jorge Chávez está convencido de que producto de la desaceleración, los precios empezarán a sincerarse, lo que terminará por favorecer las ventas de viviendas, que empezarían a retomar su cauce en un futuro no muy lejano.

Es ahí donde los sectores B y C empezarán a cobrar mayor protagonismo, no solo porque la demanda y la oferta ya vienen de su lado al concentrar un mayor número de proyectos [ver infografía], sino porque también desde esta acera –afirma Arana– han empezado a interesarse por certificarse como corredores.

Así las cosas, la formalización de este mercado –con un gran número de agentes inmobiliarios golondrinos– debería de convertirse en el objetivo común de todos los involucrados. Solo así, como coincide la mayoría, podremos decir que se están dando los pasos para convertirse en un mercado maduro.

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Esta entrada fue publicada el septiembre 14, 2015 por en Noticias.

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