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El “Boom” Inmobiliario en el Perú


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Carlos Nazario

EL KNOW-HOW y el HOW-KNOW?

El Boom inmobiliario en el Perú es el motorcito que está asegurando el crecimiento del 6% en productividad de la economía peruana proyectada para éste 2012 y es que al margen de los problemas generados por la viabilidad o no del Proyecto Conga, la Minería Informal y el reciente enfrentamiento del ejercito con columnas terroristas en la Selva del Cuzco, la construcción viene generando de manera constante y creciente desde fines del 2005 una gama de oportunidades para Ingenieros, Arquitectos, Obreros, Maestros de Obra, Comerciantes, Funcionarios Públicos y Privados pero sobre todo para el Empresario Inmobiliario..

Pero quienes son esos “inversionistas” y cuáles son sus incentivos y prerrogativas?

Son inicialmente empresas “intermediarias extranjeras” que en realidad no invierten mucho dinero pero si están ligadas a grupos financieros y constructoras nacionales y debido al conocimiento y la experiencia adquirida durante más de 30 años de crecimiento inmobiliario en las plazas comerciales de sus países de origen como España y Chile vienen a aplicar en el nuestro de manera efectiva y audaz dichos mecanismos para obtener la mayor utilidad al mínimo costo.

Pero, ¿Cómo lo hacen?

Primero compran un terreno, publicitan la venta con rebajas de “pre lanzamiento”, celebran contratos de venta de bien futuro a 2 o 3 años durante los cuales el cliente debe cancelar el precio total de venta al contado o mediante financiamiento “del Banco de la Inmobiliaria”. Ahí ya tienen asegurado como mínimo el 40% del dinero necesario para pagar a “la constructora” que ejecutará la obra, hipotecan el terreno a favor “del Banco de la Inmobiliaria” y ahí obtienen el 60% restante, finalmente descuentan el crédito fiscal cerrando así el proceso sin haber invertido siquiera el 15% del total del costo del proyecto y obteniendo una utilidad superior al 200%

¿Cómo así? Estas empresas utilizan una sola denominación comercial para todos sus proyectos como por ejemplo lo hace la empresa de origen chileno “IMAGINA” pero cada proyecto inmobiliario nace con una personería jurídica independiente, así por ejemplo, el proyecto “Aqua-Pardo” corresponde a “Inversiones Inmobiliarias de la Patagonia S.A.” y “las Torres del Parque de Miraflores” a “Inversiones Inmobiliarias del Adriático S.A.” de tal modo que limitan su responsabilidad civil y tributaria al monto del capital declarado en cada persona jurídica..

Pero éste “Know-how” es aun más agudo pues en los denominados contratos de “Compraventa de Bien Futuro” estas empresas incluyen cláusulas que penalizan duramente al cliente que no cumpla con el pago de las cuotas pactadas sin embargo ellos no se penalizan ni se comprometen pues no precisan la fecha cierta en que entregarán el inmueble al cliente ni mucho menos los documentos que acrediten la titularidad de los mismos.

La obligación del vendedor, en un contrato de bien inmueble futuro, no concluye con la entrega física del inmueble (Acta Privada de Entrega) sino recién con la entrega de la ficha de Registros Públicos que de modo literal describe que dicha unidad inmobiliaria se ha independizado de la matriz (condómino o edificio) constituyendo un bien jurídicamente determinado y por ende garantizado por el artículo 70 de la Constitución Política del Estado en todos sus aspectos. Lamentablemente la Inscripción de la Independización no ocurre sino luego de 2 o 3 años de efectuada la entrega física del inmueble, sin que exista hasta la fecha precedente de sanción por parte del “INDECOPI”.

¿Porqué es importante la entrega “oportuna” de esta documentación?

Porque solo con estos documentos el cliente-propietario puede:

– Celebrar un contrato de seguro de riesgo sísmico con una empresa aseguradora que le permita al comprador respaldar su inversión.

– Celebrar la inmediata venta del inmueble sin condicionamientos por parte de algún potencial comprador, al precio del mercado o el que fije el vendedor-propietario.

– Celebrar un contrato de préstamo dinerario con garantía Hipotecaria del inmueble.

– Otorgar Personería Jurídica a la Junta de propietarios e inscribirla en los Registros Públicos para defender sus derechos ante eventuales incumplimientos por parte de la empresa inmobiliaria, inquilinos morosos y/o responsabilidad civil o penal de terceros.

El Código de Protección y Defensa del Consumidor aprobado mediante Ley 29571 en su capítulo IV sobre “Productos y Servicios Inmobiliarios” regula la información mínima que las inmobiliarias (el Código las denomina “proveedores”) deben implementar para el proceso de compra, del contrato en sí, obligaciones ante un eventual en caso de evicción y el servicio de postventa, (temas que desarrollaremos de manera puntual en otro artículo especialmente dedicado) sin embargo esta ley no ha establecido la obligación de “los proveedores” de indicar en su publicidad y en los contratos “la fecha cierta de la entrega de la copia literal de la propiedad independizada” bajo sanción de penalidad convencional o legal.

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Esta entrada fue publicada el septiembre 4, 2015 por en Noticias.

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