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Responsabilidad Inmobiliaria: Arquitectos, Constructor,Contratistas


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En el ámbito inmobiliario, los profesionales que intervienen en la edificación (Arquitecto, Arquitecto Técnico, Contratista, Ingeniero, etc.) y construcción de un inmueble, de la clase y características que sea, tienen su grado de responsabilidad, fuera de la penal, que no vamos a tratar en esta página, que es la responsabilidad civil, que consiste en lo que doctrinalmente, se conoce como culpa “in eligendo” y/o culpa “in vigilando”, es decir, en cuanto a la Dirección Facultativa (Arquitecto Superior, Arquitecto Técnico), el primer grado de culpa está en función de las personas que contrata para realizar una determinada obra, y la segunda es la que todo buen profesional debe tener, en relación con la ejecución de los servicios que se le han encomendado.

Pues bien, la Dirección facultativa (Arquitecto, Aparejador) y subsidiaraiamente Promotor y constructor, deben responder, en primer lugar, si se ha pactado contractualmente, de la terminación en su tiempo de la obra, y en segundo lugar de que esa obra o edificación, en su caso, esté realizada con arreglo a las prescripciones del contrato firmado con la propiedad, cooperativa, promotora, etc.

De hecho el código civil, establece un período de prescripción de 10 años para el caso de vicios ocultos en las construcciones y edificaciones.

Igualmente, los ingenieros, de la especialidad que sea, tienen su responsabilidad profesional en su ámbito respectivo, así los aeronáuticos en cuanto a la construcción del avión, los navales, en cuanto a la construcción del navío, etc.

El párrafo 1º del artículo 1591 del Código Civil determina la responsabilidad del contratista de un edificio que se arruine por vicios en la construcción y del arquitecto cuando la ruina se debe a vicio del suelo o de la dirección. Los términos parecen ser directos y desde luego hacen pensar en un esquema de responsabilidad al menos no exclusivamente culpable. Tampoco los precedentes permiten olvidar un sistema objetivo, al menos en parte.

La jurisprudencia de dicho artículo lo había configurado como un sistema de presunción de responsabilidad con inversión de la carga de la prueba. Es decir, el comprador de un piso o local que encontrara la inhabitabilidad del mismo como resultado (ruina funcional), podía reclamar de los intervinientes en el proceso constructivo con la mera acreditación de ese resultado ruinoso. La presunción de responsabilidad obligaba a cada uno de dichos intervinientes a probar fehacientemente que su trabajo en la edificación había sido, no sólo el correcto, sino el debido para concluir su exoneración.


Reclamación por defectos o vicios ocultos en la construcción

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

  • Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.

No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.

El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.


Acciones por defectos o vicios ocultos

Por incumplimiento del vendedor por entregar la cosa sin defectos

  • Acción edilicia (redhibitoria o estimatoria) del art. 1491 y ss del Código Civil
  • La responsabilidad por dolo del vendedor art. 1486 CC
  • La acción de rescisión o de resarcimiento en el caso de pleno incumplimiento del vendedor que produce insatisfacción del comprador.
  • La de resarcimiento por el defectuoso o incumplimiento parcial del vendedor, cuando entraña una entrega defectuosa o distintas a las exigibles. Art.1091, 1101, 1124 y 1258 CC.
  • La que nace propiamente de los vicios o defectos constructivos

La jurisprudencia del TS admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del art. 1591 CC con las de cumplimiento o resolución contractual del art. 1124 o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del art. 1101, todos ellos del Código Civil (STS de 8 junio 1993 y de 21 marzo 1996). De tal modo que el perjudicado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a otra (SAP Zaragoza de 16 noviembre 2007).


Plazos de prescripción de las acciones.

Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:

  • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra.
  • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
  • Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:

  • Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél.
  • La prima deberá estar pagada en el momento de la recepción de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción, la falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación, caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.
  • No será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo 4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre.

Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:

  • Las señaladas en los apartados 2.a y 2.b de este artículo. En relación con el apartado 2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
  • El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
  • El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.

Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duración previsto en el apartado 1 de este artículo.

El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:

  • El 5 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.a) de este artículo.
  • El 30 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.b) de este artículo.
  • El 100 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.c) de este artículo.

El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos.

El incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías.

Para las garantías a que se refiere el apartado 1.a) de este artículo no serán admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o limitación alguna en la responsabilidad del asegurador frente al asegurado.En el caso de que en el contrato de seguro a que se refieren los apartados 1.b) y 1.c) de este artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 % del capital asegurado de cada unidad registral.

Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:

  • Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
  • Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
  • Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
  • Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
  • Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
  • Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
  • Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
  • Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
  • Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.

Responsabilidad del propietario de un edificio por daños que resulten de la ruina total o parcial causada por falta de reparación necesaria del inmueble. Art. 1907 C.Civil.


El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias y, a este respecto, se tiene que la responsabilidad de que se trata ha de configurarse objetivamente en atención al riesgo originado por el estado del inmueble y para liberarse de la misma no basta probar que se hicieran reparaciones sino que éstas han de ser las necesarias, circunstancia no acreditada en el caso que nos ocupa, debiendo advertirse también que la carga de la prueba de que el propietario ha de realizado las reparaciones necesarias a éste corresponde en virtud de la inversión de la misma derivada de la situación de riesgo, pues ha de partirse de la presunción, implícita en el art. 1907, de que el mal estado de un edificio o parte de él es imputable a su propietario”. Como se ve, se recoge indiscriminadamente valoración de culpa tras la presunción de la misma con la inversión de la carga de la prueba, y todo ello tras afirmar que la responsabilidad ha de configurarse objetivamente, expresión que pierde todo su sentido en tal marco.

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Esta entrada fue publicada el agosto 17, 2015 por en España, estafas, Legislacion, Noticias, Tendencias.

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