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Todo lo que debe conocer de la ley que permitirá comprar casa sin pagar cuota inicial


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Y CON SUBSIDIO DEL ESTADIO. Los bancos deberán adecuarse al mecanismo de venta que dinamizará el sector construcción. Los desarrolladores inmobiliarios creen que la medida ayudará a elevar la demanda de los sectores de ingresos medios.

Uno de los sectores que urge apuntalar para darle mayor dinamismo a la economía peruana es la construcción. Para tal efecto, el Ejecutivo –en uso de las facultades legislativas que le han sido otorgadas–promulgó ayer el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda, con el fin de que más peruanos tengan acceso al “depa” o casa soñada.

Dicho decreto legislativo (D.L. 1177) propone el leasing inmobiliario, el alquiler-venta de viviendas y un régimen de incentivo a los alquileres (ver cuadro). El objetivo es reducir la brecha de viviendas que persiste en Perú (unas 500 mil), e incentivar la demanda de los sectores de ingresos medios, independientes o informales, que son donde más recrudece esta brecha.

Para ellos, la iniciativa propone exonerar el pago de la cuota inicial (que en los créditos tradicionales llegaba al 25%) y acceder al subsidio estatal (Bono del Buen Pagador) desde S/. 12.500 hasta S/. 17.000.
Alquiler-venta

El mecanismo del arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra (alquiler-venta), el arrendatario luego de cumplir con un periodo de pago de renta podrá tener la opción de comprar la vivienda.

Según el DL, los únicos requisitos para utilizar la opción de compra del inmueble son haber cumplido el pago de las rentas mensuales y pagar el precio de compra pactado (el cual podría financiarse mediante un crédito hipotecario).

El ministro Milton von Hesse sostuvo que si el arrendatario demuestra disciplina en sus pagos se creará un buen historial crediticio que estará consignado en el Registro Administrativo de Arrendamiento de Viviendas (RAV), lo cual le facilitará luego ser sujeto de un crédito hipotecario.

Leasing inmobiliario

El contrato de arrendamiento financiero (leasing) propone que el arrendador (banco u otra entidad supervisada por la SBS) financie el acceso del arrendatario al uso de un inmueble con la opción de compra.

Es importante señalar que es el arrendador financiero el que adquiere la vivienda para ceder su uso al arrendatario, quien no es dueño de la propiedad mientras no termine de pagar la totalidad de su costo.

Según el decreto legislativo, en caso el banco solicite el pago de una prima por leasing al inicio del contrato, se puede financiar con cargo al Bono del Buen Pagador (BBP) o, incluso, al Bono Familiar Habitacional (BFH), de ser el caso.

Von Hesse destacó que este es el mecanismo en el que habrá una mayor capitalización en favor del arrendatario y aunque se maneja un escenario en el que del pago mensual, el 70% se destinará al alquiler y solo el 30% a amortizar el costo del inmueble, precisó que serán las condiciones del mercado las que definan, al final, los márgenes de capitalización.
Es este mecanismo el que recién estará en el mercado en octubre, cuando los bancos hayan adecuado sus procesos al leasing.

Precisiones

Un día después de la promulgación y un tanto más calmado, el ministro von Hesse brindó algunas precisiones.

“Ya salieron los ‘capitanes después de la batalla’ a decir que la norma no tendrá el impacto esperado; yo quiero esperar y confío en que sí se dinamizarán las cosas. Sé que los números de los primeros meses no ayudan, pero me aferro a que creceremos 5% este año”, explicó a La República.

Si bien a lo largo del decreto legislativo no se menciona que las viviendas de segundo uso también podrán financiarse por leasing, von Hesse dijo que “todo tipo de viviendas entran en este mecanismo, pero solo las de estreno pueden recibir el subsidio estatal; esto se precisará en el reglamento que saldrá en unos 30 días”.

El titular de Vivienda aseveró que el mecanismo no influirá en el incremento del precio de las viviendas o de los alquileres, los que se mantendrán estables hasta fin de año.
Aunque el Ministerio de Vivienda espera colocar 20 mil “depas” en el primer año, Gustavo Rizo Patrón, presidente de la asociación de desarrolladores inmobiliarios (ADI), consideró esta cifra muy elevada porque la venta de inmuebles cayó 24% en lo que va del año.

Lo que trae la Ley del leasing

Formularios

-Formulario único de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda (FUA)
-Formulario único de arrendamiento con opción de compra de inmueble (FUAO)
-Formulario único de arrendamiento financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda (FUAL)

Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra (alquiler-venta)

El arrendador cede el uso de un inmueble por el pago de una renta por un plazo determinado, al final del cual el arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra del inmueble.

Arrendamiento financiero (leasing) de inmuebles

El arrendador (banco) financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para destinarlo a vivienda, mediante el pago de cuotas periódicas y con opción de comprar dicho bien por un valor pactado.

Desalojos

Se dará si el arrendador debe 2 meses.

Régimen tributario especial para alquileres

Se exonerará a los alquileres del pago del Impuesto General a las Ventas (IGV).

Impacto será en el mediano y largo plazo

Honestamente, soy poco positivo sobre el impacto de esta iniciativa en este año, ya que se apunta a incrementar la demanda y esto toma algo de tiempo mientras la población y los agentes económicos (bancos y constructoras) se adaptan a la norma, y ya estamos en julio; por eso el efecto sería más a mediano o largo plazo.

Se debe tener en cuenta que el sector construcción es uno de los que más cayeron en lo que va del año, y repuntar esta situación tampoco es un trabajo que se logre de la noche a la mañana.

Otro punto que se debe considerar es que el sector construcción es bien elástico: en periodo de bonanza se dispara con tasas muy grandes, pero cuando la economía se desacelera se cae y se cae feo porque lo primero que cortan las familias son las grandes inversiones como la de comprar una casa o un auto. Antes había abundancia de crédito, los precios se dispararon, la gente seguía comprando y los bancos seguían dando créditos, esa cadena ya se detuvo.

El constructor no puede esperar 2 o 3 años a vender su proyecto, necesita vender pronto, el leasing contribuirá pero no creo que sea suficiente respecto a los factores que afectan el sector.

Armando Mendoza
Economista

larepublica

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Esta entrada fue publicada el julio 19, 2015 por en Leasing inmobiliario, Noticias.

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