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¿El boom inmobiliario se retomará con el leasing inmobiliario?


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Autor: Andrés Zubiate

Semana Económica

Mucho se ha hablado en los últimos meses sobre el leasing inmobiliario, el mecanismo de alquiler-venta de viviendas y el gran efecto que podría tener en la venta de viviendas. Para poder formar una opinión, primero hay que entender por qué se necesitan nuevos mecanismos de financiamiento.

La información disponible nos dice que los mercados de viviendas NSE A y B (unidades con precio de venta mayor a US$100,000) están siendo bien atendidos por el sistema financiero, y los productos disponibles son adecuados para los compradores. Lo mismo no se puede decir del mercado C, nuestra clase media que representa la mayor demanda y que es la peor atendida por el sistema financiero actualmente.

¿Por qué? El 70% de la economía de personas en el Perú es informal. Eso quiere decir que el 70% de la población obtiene sus ingresos de manera informal, estacional o de manera eventual. Por lo tanto, si los bancos evalúan a una persona con ingresos ‘informales’, con los criterios tradicionales (ingreso mensual por planilla o negocio), el riesgo del crédito es muy alto y no logra calificar.

Frente a esa situación, y dado el alto potencial de este mercado, el sistema financiero desarrolló creativos mecanismos por medio de los cuales una persona (u hogar) podía calificar a un crédito demostrando capacidad de pago, no justificando ingresos. Programas como ahorro-casa, o ahorro-vivienda están disponibles en casi todos los bancos de primera línea y sirven para atender a una buena parte del mercado, pero los plazos que toman van en algunos casos hasta los 12 meses; e igualmente pasan a los clientes por una mínima calificación crediticia.

Entonces, claramente se necesitan nuevos mecanismos para que ese 70% de la población pueda acceder al financiamiento habitacional. ¿Y por qué puede ser interesante el leasing inmobiliario? Lo que sabe hasta ahora, que es poco, es que el mecanismo de alquiler-venta permitirá a las personas acceder a una vivienda firmando un contrato de alquiler-venta. Éste es un contrato de alquiler por dos a tres años que permitirá a una familia mudarse a una vivienda sin pagar cuota inicial. Si cumplido el plazo del alquiler la familia demostró buena conducta de pago, ¡excelente!, el banco aprueba un crédito hipotecario y el contrato de alquiler se convierte en una compraventa. La vivienda, recién en ese momento, pasa a propiedad de la familia y el desarrollador inmobiliario cobra el precio de la vivienda.

Hasta ahí todo suena bien. Pero hay tres aristas que tomar en cuenta.

¿Qué pasa si la familia no demuestra una buena conducta de pago? Es de claro conocimiento que hoy, en el Perú, desalojar a un inquilino moroso puede tomar hasta tres años. En esa línea, el Ejecutivo ha hecho una buena propuesta junto con el proyecto de alquiler venta, y se habla de un mecanismo que permitiría desalojar a un inquilino moroso ¡en menos de sesenta días! Ésta sí es una gran noticia. Sin embargo, también es sabido que todo desalojo se debe realizar por orden de un juez. Y la pregunta entonces es, con la gran carga procesal en los juzgados, ¿quién y cómo asegurará que estos cortos plazos sean cumplidos por los jueces? Si esto no se puede implementar, la venta de una vivienda mediante un contrato de alquiler venta puede terminar siendo una pesadilla para el vendedor.

Los principales bancos -se dice- no tienen totalmente claros los alcances del programa. Por lo tanto, no tienen los productos listos ni fecha para su implementación. Más importante aun, este mecanismo supone un cambio sustancial en la estructura financiera de cualquier proyecto inmobiliario actual: los bancos hoy otorgan financiamiento a los desarrolladores inmobiliarios para construir hoy, vender mañana y cobrar pasado mañana, no para cobrar dos o tres años después. Todos sabemos que a mayor plazo, mayor riesgo. Y a mayor riesgo, mayor costo. Pero también se puede dar otro escenario, y es que (al igual que como funciona hoy) al terminar los dos o tres años de alquiler los clientes puedan haber cumplido con pagar todas las cuotas, pero puedan haber deteriorado su comportamiento con otra entidad financiera. ¿En ese caso el banco, según los criterios actuales, no otorgaría el crédito, o acaso estaría dispuesto a eliminar esta restricción? Los bancos no han emitido opinión sobre estos temas.

Y, por último, tampoco se conoce la posición oficial de los desarrolladores inmobiliarios. La verdad es que se conocen tan pocos detalles que es muy difícil formarse una opinión. Pero con lo poco que se sabe sí nos podemos hacer dos preguntas:

¿Están los desarrolladores inmobiliarios dispuestos a asumir el riesgo de no poder desalojar a los inquilinos morosos y a asumir los costos que esto genera? ¿Y a dejar en mano del Poder Judicial el éxito (o fracaso) de sus negocios?
Al igual que para los bancos, ¿los desarrolladores inmobiliarios están dispuestos, o acaso en capacidad, de financiar proyectos de viviendas hoy para percibir los ingresos dentro de dos o tres años? Esto supone una capacidad financiera y de riesgo completamente diferente. Ya no es un tema de voluntad, sino de capacidad.

Por supuesto, mayor información podría convertir la modalidad de leasing inmobiliario en un éxito que ayude a reactivar las ventas de viviendas. Es lo que todos queremos.

Sería muy bueno que se pueda implementar el desalojo de inquilinos morosos en sesenta días, no sólo para este programa sino para todo aquel que es arrendador hoy. Ello también animaría a mucha gente a comprar inmuebles para alquiler, que hoy no lo hacen por temor a encontrarse con un inquilino moroso, y así se desarrollaría un nuevo mercado.

Sería muy bueno que los bancos compren el mecanismo y apuesten por su éxito. Y que desarrollen productos y condiciones que permitan que a los desarrolladores inmobiliarios les resulte factible implementarlos de manera segura y exitosa.

Pero mientras se reglamente la ley, sin saber la posición del sistema financiero ni de los desarrolladores inmobiliarios al respecto, es temerario decir que a través del alquiler venta se “dará acceso a vivienda a 30,000 familias en 14 meses”.

Todos queremos el éxito, pero hace mucho me enseñaron que, a grandes expectativas, grandes decepciones. Avancemos un paso a la vez.

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Esta entrada fue publicada el julio 16, 2015 por en Leasing inmobiliario, Noticias.

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